등기부등본 보는법 알아보고 부자되기(ft.무료 열람부터 시작)

저는 젊은 시절에 전월세집에도 살아봤고, 아파트를 매매도 해보고, 지금은 경매에 관심이 있어서 다양한 경험을 해보지만, 부동산 관련해서 등기부등본을 볼 줄 모른다면 까막눈이나 다름없습니다. 부동산을 거래하는 데 있어서 필요한 서류들이 여러 가지가 있는데 그중에서도 등기부등본은 기초이자 핵심 서류입니다.

• 공인중개소에서도 가장 먼저 떼주는 것이 등기부등본이기도 합니다.

 

 

 

내가 살집을 구하기 위해서 이리저리 뛰어다니는 건 좋은데, 막상 등기부등본을 보면 무슨 말인지 하나도 모르게 된다면 헛고생만 하시는 겁니다. 오늘은 집에서도 등기부등본을 열람하는 방법을 알아보고, 이걸 보면서 내가 얻어야 할 정보가 무엇인지도 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본이란

등기는 공식적인 사항들을 올린다는 의미이고 등기부는 이런 내용을 기재한 장부를 말합니다. 여기에다가 등본을 붙여버리면 공식적인 사항을 기재한 장부를 베낀 문서라는 뜻이 됩니다. 공식적인 사항이라고 하면 부동산에 대한 전반적인 정보와 부동산을 소유한 사람의 정보, 부동산과 관련되어있는 대출금이 기재되어 있습니다.

• 등기부등본에 구성은 아래에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

 

 

우리나라에서 등기부등본이라고 하면 크게 두 종류가 있습니다. 바로 부동산 등기부등본과 법인 등기부등본입니다. 보통 일반 사람들은 법인을 설립해서 회사를 차리는 일이 극히 드물기 때문에 개인들에게는 등기부등본이라고 하면 부동산으로 생각을 하고, 그렇게 소통을 하고 있습니다. 

• 그런데, 2011년에 부동산 법이 개정되면서 등기부등본이 등기사항 전부증명서로 이름이 변경되었습니다.
• 그럼에도 사람들은 등기부등본이라는 이름이 편해서 주로 사용합니다.

 

등기부등본 무료로 열람하는 방법

기존에는 등기부등본을 열람하려면 정부 24, 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 이용하거나, 주민센터나 등기소에 직접 방문하는 방법이 있었습니다. 그런데, 기존의 모든 열람 방식은 수수료 700원에서 1,200원이 든다는 점입니다. 토지나 건물에 대한 정보를 누구나 볼 수 있어야 한다는 목적에서 수수료를 0원, 즉 무료화 하는 법안이 추진되고 있긴 합니다.

 

그전에 무료로 열람하는 방법은 2가지가 있습니다. 바로 닥집 사이트와 아실(아파트 실거래가) 앱을 이용하는 것입니다. 닥집은 컴퓨터 인터넷을 통해서만 이용이 가능하고, 주택유형 상관없이 모든 토지나 건물의 등기부등본 정보를 열람할 수 있습니다.

 

아실앱은 아파트에 한해서만 서비스를 제공하고 있는데, 스마트폰 모바일앱으로 이용할 수 있는 장점이 큽니다. 다만, 공식 문서인 A4의 등기부등본처럼 보이는 것이 아니라 앱 화면에 최적화된 상태에서 등기부등본 안에 있는 항목들을 요약해놓은 화면을 볼 수 있습니다.

 

등기부등본 보는 법

사실 등기부등본을 처음 보시는 분들에게는 서류가 굉장히 생소할 수 있습니다. 한 번도 보지 못한 용어들이 즐비해있고, 위에서부터 아래로 읽어 내려가는 것은 알겠는데, 표가 왜 이렇게 구성되어 있으며, 정작 내가 봐야 하는 핵심 내용은 도대체 어디에 있는지 궁금한 것이 한두 개가 아닙니다.

• 안 그래도 부동산 자체가 어렵다고 했는데, 가장 기초서류라고 할 수 있는 등기부등본부터 막힌다면 접근 자체가 하기 싫어집니다.
• 이번 포스팅에서는 간략하게 구성만 확인하고 넘어가겠습니다.

 

등기부등본의 알맹이 내용을 보기 전에 맨 상단에 있는 건물 주소, 맨 하단에 있는 열람 일시와 페이지수를 먼저 봐야 합니다. 보통 공인중개사가 등기부등본을 발급해서 주게 되는데, 예를 들어서 어제 발급해놓은 것을 보여준다거나 총 페이지수가 3페이지인데, 1페이지만 보여준다거나 하는 등의 행동을 한다면 지금 당장 새것으로 완벽하게 다시 뽑아달라고 요청을 하셔야 합니다.

• 집주인이 오늘 갑자기 대출을 받았을 수도 있는 것이고, 뒷페이지에 어마 무시한 사실들이 숨겨져 있을 수도 있습니다.
• 애초에 공인중개사 쪽에서 이렇게 사실을 숨기는 짓거리를 한다면 뒤도 돌아보지 말고 그냥 나오시는 것이 바람직합니다.

 

등기부등본 알맹이는 크게 3가지

1. 표제부 = 건물 정보

2. 갑구 = 집주인 권리 정보

3. 을구 = 대출, 전세, 임차, 압류 등 권리 정보

 

1. 표제부

- 건물 주소

- 건물 면적

- 토지의 지목

- 건물의 용도

- 대지권의 표시

 

표제부는 우리 눈으로 확인할 수 있는 건물의 외적인 부분을 기재해놓은 것이기 때문에 네이버에서 검색했을 때 실제 주소와 같은지 반드시 확인을 해야 합니다. 이외에도 표제부에 있는 모든 내용들이 다른 문서와 혹은 실제 사실과 같은지 하나하나 대조해가면서 일치하는지 확인을 해봐야 합니다.

• 매매나 경매를 할 경우에는 전부 봐야 하지만, 전월세 계약을 할 때는 이 부분이 그렇게 중요한 것은 아닙니다.
• 토지= 대지=땅 같은 말입니다. 

 

2. 갑구

- 소유권 정보

- 소유자 정보

 

갑구에서는 건물 집주인(소유자)이 이 건물을 직접 지었는지, 아니면 다른 사람에게 산 것인지를 확인할 수 있습니다. 만약에 다른 사람에게 산 것이라면 소유권을 이전받았다고 표현을 하고, 이것이 등기 목적에 기재가 되면서 날짜도 적혀있고, 샀을 때 구매 금액도 기재되어 있습니다.

• 그리고 현재 집주인이 누구인지 집주인이 살고 있는 주소까지도 적혀 있습니다.
• 만약에 사람 이름이 여러 명이 기재되어 있다면 소유자가 여러 명이라고 생각하시면 됩니다.

 

3. 을구

- 근저당권

- 전세권

- 지상권

 

표제부와 갑구에서 애피타이저로 맛보기를 했다면 이제 을구에서는 메인을 먹어야 하기 때문에 초집중해서 봐야 합니다. 바로 이 건물이 얼마나 위험한지를 확인할 수 있는 부분입니다. 집주인이 이 건물을 담보로 해서 대출자금을 받았다면 을구에 표시가 됩니다.

• 예를 들어서, 근저당권이라는 것은 누군가가 돈을 빌려준 권리를 말하고, 근저당권자가 은행이라면 집주인이 은행에서 돈을 빌렸구나 라고 생각하시면 됩니다.
• 당연히 돈을 빌린 금액도 적혀있습니다. 우리는 이 금액을 유심히 봐야 합니다.

 

 

 

참고 사항

이번 등기부등본을 시작으로 부동산에 대해서 공부를 하게 되면 "권리"라는 말을 참 많이 보게 됩니다. 부동산에 권리라고 하는 것은 어렸을 적에 땅따먹기를 한다거나 책상 중간에 선을 그어서 넘어오지 말라고 하는 것처럼 부동산 하나를 가지고도 여러 명이서 자신의 것이라고 당당하게 자격을 표현하는 것입니다.

• 만약에 건물 자체를 온전히 집주인 돈으로만 구매를 했고, 건물에 있는 모든 집들을 전부 집주인이 사용한다면 그 건물에 대한 권리는 집주인 혼자만 가지는 것입니다.
• 그런데, 단독주택이 아니고서는 보통 그렇게 하지 않습니다.

 

은행에서 대출을 받아서 건물을 구매했을 수도 있고, 이 건물을 담보로 해서 대출을 받았을 수도 있고, 다른 사람들에게 전세금을 받고 집을 빌려줬을 수도 있습니다. 이럴 경우에는 집주인의 권리만 있는 것이 아니라 은행, 임차인에게도 권리가 생기는 것입니다.

---

[관련 글 더보기]

집에서 주택청약통장 담보 대출 받는 방법(ft. 연이자 2% 내외)

전세자금대출 연장시 묵시적 갱신(자동연장) 이용방법

주택연금 온라인으로 1분만에 신청하는 방법