마이너스통장을 보유하고 있을 경우, 주택담보대출 신청 시 여러 가지 영향을 미칠 수 있다. 마이너스통장의 미상환 잔액은 대출 심사에 부정적인 영향을 미칠 수 있고, DSR(총부채상환비율) 산정 시 주택담보대출 한도가 감소하는 주요 요인으로 작용할 수 있다. 따라서 마이너스통장을 보유한 상태에서 주택담보대출을 신청할 계획이라면 미리 잔액을 관리하고, 상환 계획을 세우는 것이 중요하다.
본 내용은 2025년 기준으로 작성되었습니다.
목차
대출 심사에 미치는 영향
마이너스통장을 사용하면, 미상환 잔액이 신용조회 시 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 마이너스통장 잔액은 연간 상환액으로 계산되어 DSR 산정에 반영된다. DSR 계산식은 기존 대출 연간 상환액과 마이너스통장 연간 상환액을 합산하여 계산하고, 이 값이 연소득의 일정 비율을 초과하면 주택담보대출 한도가 줄어든다. 예를 들어, DSR 한도가 일반적으로 40%이고 스트레스 DSR이 90%일 경우, 마이너스통장 잔액이 많으면 대출 한도가 감소할 수 있다. 또한, 마이너스통장의 자금이 사업자금으로 사용된 경우, 대출 용도가 제한될 수 있다.
대출 조건 변화
마이너스통장 미상환액이 있는 경우, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도가 변동할 수 있다. 예를 들어, LTV는 주택 가격 대비 40%-80%로 적용되고, 생애최초 주택 구입자는 80%, 일반 대출자는 70%까지 지원된다. DTI는 연소득 대비 60% 이내로 제한되고, 마이너스통장 미상환액이 DTI를 초과하면 대출이 거절될 가능성도 있다.
대처 전략
마이너스통장 보유자에게는 상환액을 조정하는 방법이 유리할 수 있다. 마이너스통장 잔액을 부분 상환하여 DSR을 완화하고, 변동금리 리스크를 피하기 위해 고정금리로 전환할 수도 있다. 또한, 사업자 매출 증빙이나 급여이체 내역 등을 제출하여 대출 심사 시 가점을 받을 수 있고, 주택 외의 추가 담보를 제공하면 LTV 상향이 가능하다. 이러한 전략들은 마이너스통장 보유 상태에서도 주택담보대출을 원활히 받을 수 있는 방법이 될 수 있다.
특별 프로그램과 주의사항
서울에서는 카카오뱅크가 제공하는 ‘서울 안심 마이너스 대출’을 통해 저금리 마이너스통장을 지원한다. 기존 마이너스통장과 중복 신청은 불가능하지만, 조건을 충족할 경우 전환이 가능하다. 또한, 생애최초 주택 구입자의 경우 LTV 80%, DTI 60% 한도 내에서 금리 혜택을 받을 수 있다. 하지만, 마이너스통장 보유 시 주택담보대출 자금이 사업 운영 자금으로 사용되면 계약 해지 가능성이 있으므로, 자금 용도를 엄격하게 관리해야 한다. 신용조회 기록에 의한 신용점수 일시 하락도 주의해야 한다. 따라서 마이너스통장 보유 시 주택담보대출 신청 전 미상환 잔액 관리와 DSR 계산을 신중하게 고려하는 것이 중요하다.
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