2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 본격 시행되면서 주택담보대출 한도가 줄어들고 있다. 내가 주변 친구들이랑 부동산 얘기하면서 체감한 바로는, 대출 한도가 줄어드는 만큼 실수요자들은 자금 마련에 부담이 커지고 있다는 점이다. 특히 수도권에서는 연봉 1억 원 기준으로 주담대 한도가 최대 3,300만 원이나 줄어들 수 있어서 조심해야 한다. 그렇다고 해서 모든 지역 집값이 다 떨어질 것 같진 않다. 내 경험과 주변 이야기를 섞어 차근차근 풀어본다.
본 내용은 2025년 기준으로 작성되었습니다.
목차
대출 한도 축소가 실수요자에 미치는 부담
우선 단기적으로는 대출 가능한 금액이 줄어든 게 실수요자한테는 큰 부담이다. 주변에 무주택자들이 대출로 겨우 집을 마련하려 하는데, 한도가 깎이니까 아예 거래를 미루거나 포기하는 경우가 늘고 있다. 특히 소득 대비 대출 의존도가 높은 젊은 층과 1~2인 가구가 타격을 많이 받고 있더라. 내 친구도 아파트 계약을 미루면서 “이젠 대출 문턱이 너무 높아졌다”고 하더라.
서울·수도권 인기 지역은 상대적으로 영향 적다
내가 봤을 때, 강남 3구나 마용성 같은 서울 내 ‘핫한’ 지역은 사정이 좀 다르다. 여기 사는 분들은 대출 없이 자본력을 갖고 사는 경우가 많아서 대출 한도 줄어드는 게 크게 체감되지 않는다. 게다가 이 지역들은 공급 부족에 임대료도 계속 오르는 중이라 집값이 오히려 강세를 유지하는 분위기다. 즉, 스트레스 DSR이 집값을 잡기엔 한계가 있어 보인다. 내 주변 부동산 중개사들도 이 점을 항상 강조한다.
지방은 규제 완화와 경기 침체 영향 중첩
지방 쪽은 2025년 말까지 스트레스 금리가 0.75%로 유예되어서 규제 영향은 상대적으로 적다. 하지만 이미 지방 부동산 시장은 건설 경기 악화, 인구 감소 등으로 위축된 상태다. 그래서 지방은 스트레스 DSR보다 경제 상황 자체가 집값에 더 큰 영향을 주는 셈이다. 내 고향 지방 친구들도 “집값은 이미 바닥이라 별 변화 없을 것 같다”라고 말한다.
종합적으로 본 집값과 거래 전망
결국 대출 한도 축소는 실수요자 거래를 위축시키는 요인이지만, 서울 인기 지역 같은 자산가 중심지는 크게 타격을 받지 않는다. 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강해 집값이 계속 오를 가능성도 남아 있다. 지방은 경기 악화 영향으로 집값이 좀처럼 반등하기 어려운 상황이다. 나도 앞으로 집을 마련하려면 이런 지역별 차이를 꼭 고려해서 전략을 세워야겠다고 생각했다.
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