본 포스팅은 일시적 1가구 2 주택 대출 규제 해결 방법에 대해서 소개합니다. 본 내용은 2022년 8월 1일에 개정된 내용으로 향후 언제 변경될지 모르겠지만 한동안은 유지될 것으로 보입니다. 현재 규제의 문제의 핵심은 신규 분양권과 더불어서 주택담보대출 기회도 놓칠 수 있다는 것입니다. 이 부분을 어떻게 해결할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
본 내용은 2022년 11월 1일 기준으로 작성되었습니다.
목차
2022년 8월 대출 규제 문제
대부분 일시적 2 주택에 해당하는 분들은 투자 목적보다는 실수요 목적이 강한 분들일 겁니다. 그렇다고 하더라도 기존 주택을 구매하려고 피땀 흘리면서 노력했는데 이걸 저렴하게 팔고 싶은 분들은 아무도 없겠죠. 그런데 현재 대출 규제는 이런 사정을 봐주지 않고, 신규 아파트를 사고 싶다면 손해 볼 것을 감수하라고 합니다. 나라에서 재산을 보전해줄 의무는 없으니 탓할 필요는 없습니다. 손해 보기 싫다면 신규 아파트를 안사면 되니까요.
법령에 따르면 대원칙은 1 주택자의 경우 주택담보대출을 이용하지 못한다고 되어있습니다. 다만, 이사, 상속, 혼인 등으로 일시적 2 주택 이상되신 분들은 실수요로 보기 때문에 일정 기한 내에 기존 아파트를 처분하면 1 주택자와 동일한 대출 조건을 적용합니다. 여기에서 핵심은 일정 기한인데, 2022년 8월 1일 이전 대출은 6개월까지, 이후 대출은 2년입니다. 이 기간 내에 기존 아파트를 팔지 못하면 대출을 이용할 수 없고, 앞으로 3년 동안 주담대를 이용하지 못합니다. 2 주택을 절대로 허용하지 않겠다는 정부의 의지가 보이시나요?
해결 방법 2가지
기존 아파트 매매가를 10% 이상 더 낮춰서 판매한다.
이 방법은 당연한 것 같지만 이렇게 해도 판매가 안 되는 경우가 부지기수입니다. 어쨌거나 더 나은 환경으로 이사 가고 싶어서 일시적 2 주택이라는 틀에 갇히게 된 것인데, 내가 살던 허름한 집을 누군가가 마음에 들어 해야지만 내가 빠져나올 수 있는 겁니다.
2가지를 고민하세요. 하나는 제품을 판매할 때 어떻게 하면 사람들에게 인기를 얻을지 생각하시기 바랍니다. 무조건 부동산에 내놓는다고 알아서 해주는 게 아닙니다. 주변보다 구미가 당기는 것을 던져줘야 합니다. 예를 들어 노후된 인테리어를 보상하는 방안 또는 해당 아파트의 최대 장점을 어필하는 것처럼 말입니다. 다른 하나는 손해 본다는 생각을 버려야 합니다. 부동산으로 투자해서 한몫 챙기자는 심리는 이해가지만 나라에서 정한 규제에 반하는 행동이다 보니 원하는 대로 안 되는 겁니다. 실거주가 목적이면 손해 본다고 생각하는 순간 아무것도 못 얻습니다.
아파트 빨리 파는 방법
가족의 힘을 빌리면 2 주택이라도 대출이 유지된다
2가지 방법이 있습니다. 첫째, 따로 살고 계신 만 60세 이상 부모님이나 조부모님이 신규 아파트로 전입하고 거주하고 있다는 것을 은행에 입증하면 됩니다. 배우자의 직계존속도 모두 포함됩니다. 이때 부모님 두 분 다 만 60세 이상일 필요는 없고, 딱 한 분만 나이를 충족하면 됩니다. 언제 전입해야 되냐? 대출 실행일 기준에서 3개월 이내입니다. 둘째, 무주택자인 세대 구성원이 대출 실행일 기준으로 3개월 이내에 신규 주택에 전입신고를 하고 살면 됩니다. 대신 기존 주택을 파시면 안 되고 각각 따로 살고 있다는 것을 입증해야 합니다. 가족 중 자녀에게 주택을 사주고 싶을 때 이렇게 하면 되겠죠. 담보대출 상환을 모두 완료할 때까지는 이 상황을 유지해야 합니다.
규제지역 신규 아파트를 포기하고 비규제 지역 아파트를 노린다.
현 규제가 시행되면서 2022년 8월 1일 이후에 받은 대출일 경우 2년 안에 기존 주택을 처분하면 됩니다. 이전에 받은 대출은 여전히 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 됩니다. 아무도 살 사람이 없다는데 방법이 없잖아요. 이럴 때는 신규 아파트를 포기하고 규제가 없는 아파트를 다시 노릴 수밖에 없습니다. 다만, 청약 포기 시 불이익이 발생하는데, 포기하든 멍청하게 버티든 6개월 안에 기존 아파트를 팔지 못하면 무조건 손해를 보게 되어있습니다.
청약 포기 시 불이익
금전적 손해에 대한 불이익 시나리오가 2가지 있습니다. 첫째는 6개월 안에 포기를 한다면 계약금만 날리고 주담대는 계속 이용할 수 있으니 비규제 지역 아파트를 노릴 기회가 생깁니다. 둘째는 6개월 안에 포기하지 않고 멍청하게 버텼다면 계약금도 날리고 주담대를 3년 동안 이용하지 못합니다. 즉, 로또에 당첨되지 않는 한 당분간은 신규 아파트를 살 기회가 없어지는 것이죠.
손해 만회하는 방법
일시적 2 주택 상황을 빨리 해결하고 원상 복귀해야 합니다. 그리고 아파트 청약에 대해서 새롭게 다시 시작하는 전략을 짜야합니다. 실거주 목적으로 접근하는 것이 좋지만 이미 손해를 본 금액만 몇천만 원 되기 때문에 이를 만회하기 위해서는 투자 목적으로 접근해야 합니다.
2가지 전략이 있습니다. 하나는 기존 아파트를 팔고 무주택 상태에서 규제지역 미분양 건에 투자하는 겁니다. 본인의 청약 점수로는 어림도 없다는 것을 인지하셨을 것이고 인원 미달로 인해서 줍줍 하는 기회가 찾아오면 놓치지 말고 잡으세요. 다른 하나는 1 주택 상황에서 비규제 지역 아파트 중에 상승 가능성이 있는 브랜드, 역세권, 신도시 등을 고려해서 투자를 진행하는 것입니다. 보는 안목을 기르려면 부동산 투자 강의를 듣는 것이 좋고, 직접 임장을 다니면서 경험을 쌓는 것도 좋습니다.
지금까지 일시적 1가구 2 주택 대출 규제 해결 방법에 대해서 알아보았습니다. 정부 지침을 이해하기 어려웠던 분들, 규제 때문에 금전적으로 손해가 발생할 수밖에 없는 분들에게 도움이 되는 정보이길 바랍니다.
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