DSR 규제란? (ft.대출규제강화)

부동산 관련 뉴스에서 자주 등장하는 단어 중 DSR이란 것이 있습니다. 아파트를 구매하기 위해서 대출을 받는 과정이 필수인데, 정부에서 이것을 적극적으로 규제하겠다는 얘기를 함께 곁들이고 있습니다. 2022년부터 대출 2억 원 초과 때는 DSR 40%를 적용한다는 얘기가 있는데, 대출을 받아야 하는 사람들은 내 집 마련에 대한 걱정과 미래 투자를 위해 세부적으로 알아볼 필요가 있습니다.

 

 

 

DSR 뜻

• Debt Service Ratio(총부채 원리금 상환비율)
• 영어보다 한글이 더 어렵냐......

 

총부채는 내가 가지고 있는 모든 빚을 얘기합니다. 부채, 빚, 대출 모두 같은 단어죠. 일반적으로 대출을 처음 접하는 시기가 내 집을 마련할 때입니다. 그것도 엄청난 거금을 말이죠. 일부 대학 등록금을 지원받거나 창업을 하시는 분들은 일찌감치 대출에 대해서 경험을 하시는 분들도 있습니다. 능력이 있는 사람들이 대출을 받을 수 있다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

원리금은 원금과 이자 금액을 줄인 말입니다. 원금은 내가 빌린 돈이고, 이자는 빌린 돈의 대가로 지불하는 금액을 말합니다. 보통 은행에서 대출을 받을 때 연 10% 이자라는 말을 보게 되는데, 예를 들어, 100만 원을 빌렸으면 1년에 10만 원의 이자를 갚아야 한다는 얘기입니다. 물론 원리금을 갚는 방식에 따라서 금액이 다르긴 하겠지만요.

 

상환은 대출 원리금을 갚는 행위를 말합니다. 쉽게 말해 빚을 갚는 거죠. 돈을 빌렸으면 갚아야 하는데, 대출상품에서 가장 문제가 되는 것이 바로 상환입니다. 빌릴 때는 쉬웠지만 막상 갚으려면 기간에 대한 압박에 시달리게 되고, 은행 입장에서는 돈을 회수하지 못하면 자금력이 좋지 못해서 시장까지 영향을 받습니다.

 

위 3가지 단어를 조합해서 만든 "DSR(총부채 원리금 상환비율)"은 자신의 연소득 대비 총대출 비율을 말합니다. 이것을 만든 이유는 앞서 얘기한 상환능력도 되지 않으면서 함부로 대출을 받지 말라고 규제를 걸기 위해서입니다. 안정적이면서 꾸준한 소득이 발생하지도 않는데, 투자한답시고 무리하게 부동산 대출을 받았다가 몰락하는 상황이 많습니다.

• 2022년부터 DSR을 40%까지 적용하겠다는 정부 방침이 있는데, 이것은 어떻게 해석을 할까요?

 

 

 

DSR 40% 의미?

• DSR 40% = 대출 한도/(연간 소득 x 대출 기간 5년)

 

DSR 40%란 내가 벌어들이는 연소득의 40%까지만 연간 대출한도(=상환액)이어야 한다는 얘기입니다. 연간 대출한도에 대출기간 5년을 곱하면 총 대출한도가 나오죠. 즉, 내가 5년 동안 벌어들일 소득에서 40%까지만 대출해줄 수 있다는 얘기와 같은 겁니다. 위 공식을 이해하기 쉽게 변형하면 아래처럼 되죠.

• 대출 한도 = 연간 소득 x DSR 40% x 대출 기간 5년

 

우항에 3가지 변수가 있는데, DSR 40%는 고정되어 있고 나머지 2개는 변할 수 있습니다. 즉, 연간 소득이 적고 대출기간이 짧으면 대출 한도도 줄어든다는 얘기입니다. 예를 들어, 연소득이 5,000만 원이라면 연간 상환액은 40%인 2,000만 원 이하여야 합니다. 이 대출이 5년 만기 상품이면 대출 1억까지만 받을 수 있고, 10년 만기면 2억까지만 가능합니다.

• 소득은 대출받는 년도를 기준으로 계산합니다.
• 대출 한도는 원금과 이자를 포함하는 원리금입니다.

 

개인별 DSR 40% 적용 대상 알아보기

 

대출 한도 올리는 방법

• 신용점수 올리기
• 정부 대출상품 이용하기

 

대출기간을 최대로 가져간다고 하더라도 당장 연소득을 올릴 정도로 신적인 존재가 아닌 이상 대출 한도를 올릴 수 있는 방법은 2가지뿐입니다. 첫째는 단기간에 신용점수를 올려서 한도를 높이고 이자율을 낮추는 것입니다. 둘째는 정부 대출상품을 이용하는 방법인데, 정부가 직접 보증을 서기 때문에 은행 자체적으로 한도를 줄이는 경우가 적습니다.

• 전 세계에서 우리나라는 GDP 대비 가계부채비율이 1등이고, 안정적인 상황으로 유지가 될 때까지 DSR 대출규제는 계속해서 심해질 것입니다.
• 이럴 때일수록 금융 관련해서 신용점수를 올리고, 대출상품에 대해서 더 공부를 하는 자세가 필요합니다.

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