대학시절부터 월세보다는 전세가 경제적으로 유리하다는 것을 알게 되면서 항상 궁금했던 것이 있었습니다. 집주인은 전세금을 받아서 어디에 투자를 할까?인데요. 경제적으로 부를 누리기 위해 투자에 관심이 많은 입장에서 전세 집주인의 투자처가 굉장히 궁금했습니다. 어떻게 보면 전세보증금은 인생이 왔다 갔다 하는 큰돈인데, 이것을 2년 혹은 그 이상 세입자에게 빌려서 투자를 해야 이득이 될 거란 거죠.
- 내막을 몰랐을 때는 마냥 월세가 더 유리하지 않을까 하고 막연하게 생각했었는데, 전세제도에 대해서 공부를 하다 보니 완전 잘못 알고 있었습니다. 자세한 내용을 공유드릴게요.
전세 주는 이유
전세를 주는 근본적인 이유를 한마디로 정의하면 돈이 없어서입니다. 집주인 입장에서는 부동산을 통해서 수익을 내는 것이 목적입니다. 여기에서 집주인의 자금상황이 어떤가에 따라서 수익을 내는 방법이 달라지는데, 일반적으로 전세를 주는 집주인들은 유동적인 현금이 부족해서 세입자에게 전세금을 빌리는 것이 대부분입니다.
- 다음 2가지 예시를 통해서 이해를 돕겠습니다.
첫 번째 예로, 집주인이 아파트나 오피스텔을 살 현금을 충분히 가지고 있다면 굳이 전세로 주지 않고 월세를 내는 것이 훨씬 유리할 겁니다. 이 분들은 일정한 목돈이 평생 불로소득을 발생시키는 시스템을 원하기 때문이죠. 4억 아파트를 구매해서 월세 100만 원에 내놓게 되면 평생 먹고살 돈이 나오죠. 전세금을 받는 것도 괜찮은 방법이긴 하는데, 큰 목돈으로 월세 이상의 수익이 나오는 투자방식을 안다는 전제조건이 필요합니다.
두 번째 예로, 집주인이 무리하게 대출을 받아서 아파트를 구매한 경우입니다. 은행에서 대출을 받을 수도 있지만 세입자에게 전세금을 받는 방식인 갭 투자도 방법 중 하나입니다. 이 분들은 구매한 아파트로 전세금을 받아서 대출을 갚거나 사업 투자금으로 활용합니다. 이번 세입자의 계약기간이 만료되어서 전세금을 돌려줘야 하는 상황이 발생하면, 다음 세입자에게 돈을 받아서 줍니다.
전셋집 안에서 쳇바퀴 돌듯이 돈은 돌고 도니까 실질적으로 집주인은 전셋집을 통해서 대출을 받는 격입니다. 대출받기가 쉽지 않은 상황에서 전셋집을 이용하는 것이죠.
전세를 선택하지 않고 대출 이자보다 월세를 더 많이 받아서 수익을 내는 방법도 있지만, 대출규제와 이자 변동을 개인이 제어할 수 없고 월세수익만으로는 대출 원금을 상환할 수 없다는 한계에 부딪힙니다. 대출원금을 갚으려면 또 다른 전세금을 카드 막기 하듯이 할 수밖에 없는 것이죠. 즉, 돈이 없어서 전세를 내주게 됩니다.
- 전세 집주인이 이득을 보려면 아파트 가격과 전세금이 올라야 하고, 더 많은 이득을 얻으려면 무한 갭 투자를 해야 되는 것이죠.
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정리 요약
집주인은 온전히 자기 돈으로 집을 살 형편이 안되기 때문에 자기돈 일부와 세입자의 돈 대부분으로 아파트를 구매하게 됩니다. 실질적으로는 본인 집이 맞기는 하는데 세입자에게 돈을 빌려서 구매한 것이기 때문에 다음 세입자를 못 구하면 본인이 독박을 써야 합니다.
- 전세를 구하시는 분들에게 보증금을 지키려면 계약할 때 등기부등본과 근저당권 설정을 꼭 확인하라고 하는 이유가 바로 이것 때문입니다.
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