본 포스팅은 초장기 10년 만기 신용대출 DSR 완화 조건 및 활용법에 대해서 소개한다. 3단계 규제로 전환되면서 돈을 빌리기 더 힘든 상황이 되었는데 이걸 타개하기 위해서 나온 상품이다. 아파트 매매에 필요한 목돈, 투자에 필요한 레버리지 자금을 구하는데 도움이 되길 바란다.
본 내용은 2023년 6월 1일 기준으로 작성되었습니다.
목차
상담 사례
DSR 40% 규제 때문에 레버리지 투자를 못하겠다고 얘기하는 사람들이 한둘이 아니다. 자본주의 사회에서 돈 벌겠다고 하는데 방법이 어찌 되었든 불법만 아니면 나쁜 게 아니다. 다만, 남의 돈을 빌려서 투자하는 것 자체가 위험성이 크다 보니 빌려준 사람이나 빌린 사람 모두 피해 보는 상황이 될 수 있어서 세상 꼴이 말이 아니게 된다.
청약으로 입지 좋은 신규 아파트를 얻기 위해 주택담보대출을 이용하는 분들이 DSR 때문에 골머리를 앓고 있다. 규제를 받아들이고 본인이 넘볼 수 없는 아파트는 아예 쳐다보지 않아야 하는데 그게 말처럼 어디 쉽나. 어떻게든 신용대출을 활용해서 잔금을 해결하고 싶은 것이다. 그전에 DSR 제외대상 13가지 활용해 잔금대출 해결하는 방법부터 참고하기 바란다.
10년 만기 장단점
신용대출 최초로 10년 만기가 나온 건 처음이다. 2022년 상반기부터 각 은행별로 초장기 대출 상품을 출시했는데 이게 다 DSR 규제를 피하기 위해서다. 초장기 대출의 장점은 2가지만 기억하면 된다. 하나는 매달 내야 하는 이자가 줄어든다는 것, 다른 하나는 DSR 40% 규제를 피해서 대출 한도를 늘릴 수 있다는 것이다. 단점은 유일하게 1가지 밖에 없다. 총이자 금액이 커진다는 것이다. 즉, 5년 만기는 고통이 큰 대신 짧은 기간에 해결이 되고, 10년 만기는 고통이 작은 대신 길게 느껴야 한다.
DSR 완화 조건
2022년 7월부터 DSR 3단계가 적용되었는데 그 조건은 차주단위로 가계대출 1억 원 초과분에 대해서 제1금융권은 40% 규제, 제2금융권은 50% 규제를 적용하는 것이다. 3단계가 마지막인데 이게 장기적인 계획하에 시행된 것이라서 지금 정부가 이걸 바꾸게 되면 말이 엄청 많아질 것이다. 그래서인지 2023년 이후에도 변화될 여지는 거의 없어 보인다. 이거 건드리면 부채 증가 때문에 우리나라가 망할 수도 있기 때문이다.
DSR 개념을 알면 10년 만기의 장점이 자동으로 파악된다. 1년간 벌어들인 소득에 비해서 1년간 갚아나가는 원금+이자 금액이 40% 이하여야 된다는 소리다. 1억을 벌고 있다면 1년간 갚아야 하는 원리금은 4천만 원이 최대치라는 것. 대출 한도를 늘리고 싶으면 기간을 늘리면 된다. 4천만 원 x n 년이다.
5년보다 10년 만기일 때 2배가 넘는 대출 한도를 취할 수 있다.
추천 활용법
1. 아파트 매매
보금자리론, 디딤돌대출이라는 정부 주담대 상품이 있다고 하더라도 자본금이 없으면 아파트 못 구한다. 10년 만기 신용대출을 이용하기 전에 돈 계산부터 해보자. 예를 들어, 분양가 6억 원 아파트가 있다. 여태껏 모은 돈이 하나도 없고 오로지 대출로 이걸 사고 싶다면 특례보금자리론 한도 5억과 신용대출 1억 원을 빌려야 한다. 본인 연봉이 5천만 원이고 DSR 40%를 넘지 않으려면 1년에 갚아야 할 원리금이 2천만 원이면 된다.
보금자리론 5억을 40년 만기로 빌리면 1년에 1,300만 원 정도 갚게 된다. 신용대출 1억 원을 10년 만기로 빌리면 1년에 1,100만 원 정도 갚게 된다. 둘이 합쳐서 2,400만 원이니까 2천만 원 제한을 넘어섰기 때문에 DSR 규제를 지키지 못하게 된다. 이건 내 아파트가 아닌 것이다.
더 저렴한 아파트를 찾든지 본인 연봉을 갑작스럽게 올릴 무언가를 하든지 해야 한다.
2. 투자
대출 이자율보다 투자 수익률이 커야지만 돈을 벌 수 있다. 당연한 얘기지. 신용대출은 변동금리라서 주기적으로 이자가 변한다. 이런 사실만 놓고 보면 대출을 이용해서 투자를 한다는 사실 자체가 위험할 수 있다. 그런데 큰돈을 이용하지 않고 세월아 네월아 작은 돈을 굴리기만 하면 큰 수익을 내지 못하고 시간만 낭비하게 된다.
단순히 도박하듯이 운에 맡기는 투자를 하라는 것이 아니다. 투자 경험과 지식을 쌓아서 본인 스스로 확신이 드는 투자를 하길 권한다. 그러기 위해서는 각 투자 대상의 개념과 방법론을 먼저 알아야 한다.
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지금까지 10년 만기 신용대출 DSR 완화 조건 및 활용법에 대해서 알아보았다. 이외에도 대출 한도 높이고 이자를 줄이는 방법들과 대출 규제 관련해서 도움 되는 정보를 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바란다.
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