우선변제권 최우선변제권 차이 알아보자

전셋집을 구할 때 확정일자와 전입신고 2가지를 무조건 해야 된다는 주변의 말을 듣고 이유도 모른 채 하게 되었는데, 집이 경매로 넘어가면서 "최우선변제권"이라는 개념을 알게 되었습니다. 내 돈을 못 받을까 봐 세상이 무너지는 줄 알았습니다. 요즘에는 전월세 계약을 할 때 위 2가지를 어영부영하게 되는데, 부동산에 대해서 잘 모르는 대학생이나 사회초년생 같은 경우에는 전입신고 안 되는 오피스텔에 계약했다가 보증금 전부 잃는 경우가 상당히 많다고 합니다.

• 오늘은 아는 변호사 동생이 설명해준 "최우선변제권"의 중요성을 공유해드릴 테니 소중한 내 돈을 지키시기 바랍니다.

 

 

 

확정일자와 전입신고 필요한 이유

• 보증금 지키기 위해

 

전월세 집을 계약할 때 내 피 같은 돈을 보증금으로 내야 합니다. 집을 빌리는 대신 무이자로 집주인에게 돈을 주는 것인데요. 현금이 없어져서 서러운데 갑자기 집에 문제가 생겨서 보증금을 돌려받지 못한다는 소식을 접하게 됩니다. 알고 보니 집주인이 주택을 담보로 대출을 받았었는데, 제때 갚지 못해서 은행에서 집을 경매로 넘긴다는 것입니다.

• 망할 놈의 집주인 때문에 내 보증금 날려먹게 생겼는데, 다행히 확정일자와 전입신고를 해놔서 일정 금액을 지킬 수 있었습니다.

 

 

 

변제?

빌린 돈을 갚는다는 의미입니다. 보증금 못 받을 수 있다는 얘기를 듣고 정신이 없는 와중에 용어까지 어려워서 정말 힘들었습니다. 우선 변제권이라고 하면 빌려준 돈을 받을 수 있는 권리가 우선적으로 있다는 의미라고 합니다. 예를 들어서 5명이 A라는 사람한테 돈을 빌려줬는데 A가 갚을 수 있는 능력이 1명뿐이라고 하면, 5명 중에 최우선 권리를 가진 사람만 받게 되는 것입니다.

• 나머지 4명은 안타깝지만 못 받으니까 울화통 터지겠죠.

 

여러 사람이 빌려준 돈을 받아야 하는 입장에서 줄을 서서 권리를 행사해야 하는데, 이 순서를 정할 때 "확정일자"가 빠른 순대로 한다고 합니다. 예를 들어, 임차인 여러 명이 살고 있는 빌라 같은 경우에는 나보다 확정일자가 빠른 분들이 있으면 나는 순서가 뒤로 밀립니다.

 

 

최우선변제권

• 집주인이 돈을 빌린 사람들? 은행, 임차인들

 

일반적으로 주택에 대해서 금전적인 관계는 위 대상이 대표적인데, 은행이 임차인보다 돈을 받을 우선순위가 있더라도 임차인이 먼저 받을 수 있도록 법을 만들어져 있다고 합니다. 변호사 동생이 이 내용을 엄청 어렵게 얘기해서 정말 이해하기 어려웠네요. 위에 설명한 대로 임차인이 여러 명인 경우, 나의 순서가 뒤에 있으면 남들보다 돈을 적게 받거나 아예 못 받을 수 있다고 합니다.(아무리 최우선변제권이 있다곤 하지만......)

 

더 중요한 것은 전입신고와 확정일자를 받아놨다고 하더라도 내가 최우선변제권 자격조건에 충족되는지 추가로 확인해야 합니다. 무슨 말이냐면 지역별로 보증금에 따라서 최우선변제권 요건에 충족 못할 수도 있다고 하더라고요. 그리고 이 보증금 기준이 기간에 따라서도 다르다고 합니다. 이 부분은 너무 복잡해서 스스로 이해하기가 너무 어려웠습니다.

• 그래서 변호사 동생한테 보증금 좀 돌려받아달라고 부탁했죠.

 

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우선변제권 vs 최우선변제권 정리

우선변제권은 단순히 남들보다 우선순위라서 빌려준 돈을 먼저 받을 권리를 말하고, 최우선변제권은 순위가 뒤로 밀리더라도 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인 입장에서 가장 중요한 것이 바로 최우선변제권 요건을 충족하는 것인데요. 단순히 전입신고와 확정일자만 받으면 알아서 보호를 받을 수 있을 줄 알았는데, 이건 요건 중 일부에 해당되기 때문에 "최우선변제권 요건"에 대해 더 알아볼 필요가 있었습니다

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