잠실 엘스, 트리지움 아파트 시세정보를 우연히 보게 되었는데, 제가 돈만 많았다면 가족과 함께 살고 싶은 아파트인 것 같습니다. 요즘에는 대부분 대출을 받아서 아파트를 구매하게 되는데, 아무리 비싸더라도 신용점수와 같은 조건들만 잘 맞는다면 내 수준에 비해서 얼마든지 높은 등급의 아파트를 구매할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
- 도저히 넘볼 수 없는 가격으로 치솟으면 사람들은 포기를 하게 되는데, 대출상품만 잘 이용한다면 남들이 포기할 때 나는 당당하게 집을 살 수 있는 것입니다.
주택은 대출이다
이런 말이 나오는 것 자체가 조금 안타깝긴 하지만 이미 주택시장은 우리가 넘볼 수 없는 가격대로 거래가 되고 있기 때문에 우리가 바라는 정도까지 내려가려면 일본처럼 되지 않는 한 지속적으로 상승할 겁니다. 다행히 요즘에는 대출 규제 덕분인지 몰라도 여기저기서 가격이 하향하고 있다는 소식이 들리긴 합니다.
가격이 어떻게 되든 간에 우리가 직장을 다니면서 돈을 모은다고 살 수 있는 금액대가 아니기 때문에 "주택은 대출"이라는 것은 변함이 없을 겁니다. 즉, 누가 대출상품을 잘 이해하는 사람, 신용관리를 잘해서 어떤 은행을 가더라도 대출을 잘 받을 수 있는 사람들이 부동산 재테크에서 승리를 하는 겁니다.
대출상품을 잘 이용하는 사람들
부동산에 대해서 잘 모르시는 분들은 다음과 같은 얘기를 합니다. 열심히 직장 생활해서 예적금 통장으로 목돈을 마련하겠다고요. 사실 수학도 아니고 곱셈, 나눗셈 정도만 할 줄 알면 저런 말들이 얼마나 멍청한 것인지 금방 알게 되는데도, 사람들은 실전에서 공부한 것을 잘 써먹지 않는 것 같습니다.
내가 집을 사려면 내 목돈이 불어나는 비율이 주택 가격 상승률보다 월등히 높아야 결혼할 나이가 되어서 구매할 수 있는데, 이 조차도 알아보지 않고 무조건 목돈만 모을 것이라고 생각하시는 분들이 있습니다.
대출상품을 잘 아는 사람들은 내가 원하는 주택을 미리 결정하고, 자금계획까지 철저하게 세웁니다. 굳이 목돈을 10년 이상 모아서 아파트를 거래하는 무모한 짓을 하지 않죠. 어느 수준까지만 자기 자본금을 확보하는데 노력하고 그 뒤로는 에너지를 쏟지 않습니다. 대출상품의 성격상 상환기간이 길어질수록 빌린 사람에게 더 유리하다는 것을 압니다.
- 그래서 최대한 신용을 쌓은 다음에 은행에 방문해서 내가 받을 수 있는 대출을 최대한 끌어모으죠.
- 최대한 나중에 갚으면서 자신이 돈을 더 버는 시스템으로 만들어 버리는 겁니다.
사회초년생 분들 중에서도 이미 3~4천만 원은 충분히 모으셨을 텐데, 이걸로 아파트를 구매하기 위해 어떻게 자금계획을 세워야 할지 모르는 사람들이 많습니다. 물론 최근에 대출규제가 강화되어서 대출한도가 많이 줄어들긴 했는데, 이런 조건에서도 괜찮은 아파트를 찾아서 구매자금을 지속적으로 준비하려고 노력하시는 분들이 정말 많습니다.
- 아파트는 일찍 사놓으면 물가상승률이 반영되어서 매년 시세가 올라가기 때문에 집을 아직도 못한 사람들보다 경제적으로 유리한 부분이 있습니다.
- 아파트가 아파트를 낳는 튼튼한 수익 시스템까지 갖추기 때문에 넘사벽 수준입니다.
주택 관련 대출상품 알아보기
주택은 눈으로 보고 손으로 만질 수 있는 물건, 즉 실물 자산이라고 표현합니다. 신용대출이라고 하면 눈으로 보이지 않는 믿음을 기준으로 처리가 되지만, 주택은 눈에 보이는 물건이기 때문에 담보를 잡을 수 있어서 "주택담보대출"이라는 이름으로 상품이 출시되고 있습니다.
담보란? 돈을 갚지 않는 것을 대비해서 주택과 같은 물건을 보증하는 것, 내가 돈 빌려줄 테니 너의 소중한 물건 나한테 줘. 돈 갚으면 이거 돌려줄게.
주택 관련 대출상품 종류는 대출받는 사람의 조건에 따라서 분류되는 것이 일반적입니다. 예를 들어서, 결혼은 했는지, 자녀가 있는지, 대출한도가 얼마인지 등등이죠. 저는 항상 말씀드리는 것이 특히 주택담보대출을 알아볼 때는 무조건 정부 대출부터 확인하라고 합니다. 돈이 아무리 급하더라도 처음부터 대부업을 이용하는 것이 아니라 정부 대출상품을 먼저 알아봐야 합니다.
- 정부 상품은 국민들을 위한 성격을 가지고 있기 때문에 일반적으로 다른 곳보다 금리가 훨씬 낮고 안전합니다.
아래 링크를 참고하시면 종류가 무척 많긴 하지만 어느 정도 감을 잡을 수 있습니다.
한국 주택금융공사 홈페이지 바로가기
주택금융공사 | 주택담보대출 | 주택담보대출 찾기
보금자리론 대출실행일부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되는 상품으로 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 상품입니다. 대출실행일부터 만기까지 안정적인 고정
www.hf.go.kr
공식적인 대출상품 분류는 아니지만, 현실적인 문제를 반영해서 나눠진 분류체계도 있습니다. 예를 들어, 청약 후순위 담보대출, 투기과열지구 대출, 다주택자 대출 등입니다. 이런 말들이 왜 나오냐면 실제로 주택을 마련할 때 정부의 규제나 절차 등에서 문제가 되는 부분들이 발생하기 때문입니다. 대출은 조건이 조금만 달라져도 다시 들여다봐야 하는 아주 예민한 녀석입니다.
자금 계획하는 방법
- 계약금, 중도금, 잔금 3단계를 준비하라
- 대출 상환 계획을 세워라
- 내 조건에 맞는 아파트를 결정하라
1. 계약금, 중도금, 잔금 3단계를 준비하라
주택을 구매할 때는 총 3단계로 나눠서 금액을 지불합니다. 물론 전세와 같이 임대하는 경우도 마찬가지인데, 보통 중도금은 제외하는 편이죠. 계약금은 주택을 받기 전에 계약의 의미로 내는 것이고, 계약을 파기한 쪽에서 계약금은 포기해야 합니다. 중도금이 거래되면 계약이 파기되지 않습니다. 만약에 파기하고 싶다면 당사자간의 합의가 필요합니다. 한쪽에서 일방적인 계약 해지를 하게 되면 법정 소송까지 갈 수 있습니다.
- 잔금도 중도금과 같은 성격입니다.
총금액에서 3단계를 비율로 나눠야 하는데, 이 기준은 특별히 정해진 것이 없어서 당사자간의 합의가 필요합니다. 일반적으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 책정하는 경우가 많습니다. 보통 주택을 사는 사람의 재정 상태에 따라서 비율이 결정될 확률이 높은데, 원하는 아파트를 알아보기 전에 대출 가능 여부를 확인해서 자금계획을 미리 세우게 되는 것이죠.
계약금, 중도금, 잔금 대출 계획 세우는 방법
2. 대출 상환 계획을 세워라
주택 구매는 인생에서 한두 번 있을까 말까 하는 거래 성격을 가지고 있기 때문에 대출이 필수이긴 하지만 돈을 갚는(=상환) 계획을 미리 하지 않으면 인생 전체가 흔들릴 수 있습니다. 아파트를 구매한 가격이 5억이고, 대출기간이 20년이면 정부 이자율에 따라서 다르지만 매달 내야 하는 이자는 보통 100~150만 원 정도가 됩니다. 직장인이라면 거의 평생을 회사를 위해 노예가 되어야 하고, 장사하시는 분들이라면 매출에 타격이 있는 날이 없어야 합니다.
- 즉, 꾸준히 높은 이자를 갚을 수 있는 능력을 미래에도 가지고 있어야 하고, 인생 전체에 대한 고민을 해봐야 합니다.
- 그래서 많은 사람들이 스트레스 덜 받고 정년 나이까지 무리 없이 다닐 수 있는 공무원, 공기업 등에 도전하는 것 같습니다.
3. 내 조건에 맞는 아파트를 결정하라
자금계획과 인생계획 2가지가 모두 완료되어야만 내 조건에 맞는 아파트를 결정할 수 있습니다. 참 안타까운 현실이긴 하지만 월급 한두 번 받아서 살 수 있는 스마트폰이 아니기 때문에 이를 인정하고 받아들여야 합니다. 또 한 가지 안타까운 것은 내가 원하는 아파트가 아니라 내 조건에 맞는 아파트라는 것을 인지해야 한다는 것입니다.
- 즉, 집을 살 수 있는 돈이 우선되어야 하는 것이지 인테리어, 연식, 위치 등 모든 조건들을 가지려고 한다면 아파트를 못 삽니다. 일부는 포기할 줄도 알아야 합니다.
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