최우선변제권 요건 3가지 알아보기

본 포스팅은 전월세 보증금을 지키기 위한 최우선변제권 요건을 소개합니다. 전셋집을 마련하는 과정에서 집을 담보로 거액의 대출을 받은 사실을 알게 됩니다. (등기부등본을구 참고) 집은 참 마음에 드는데 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하고 있었는데, 중개인이 최우선변제권 얘기를 하면서 안심해도 된다는 것입니다.

• 이게 무슨 말일까요? 용어가 어렵기 때문에 눈 크게 뜨고 잘 따라오시기 바랍니다.

 

▶ 최우선변제권이란?

우선변제권 최우선변제권 차이 알아보자

 

 

 

요건 3가지

1. 보증금이 소액에 해당할 것
2. 경매 전에 대항력 요건을 갖출 것
3. 배당요구 종기일까지 배당 요구할 것

 

위 요건 3가지 모두 충족되어야 최우선변제권을 얻을 수 있습니다. 조건별로 자세한 내용을 아래에 다룰 텐데 그전에 2가지를 알아둘 필요가 있습니다. 전세보증금 돌려받는데 법 얘기를 하니까 어리둥절할 수 있지만, 돈을 빌리고 갚는 행위는 법으로 처리할 수밖에 없습니다. 그리고 주택 같은 부동산은 일이 잘못되면 경매로 넘어갑니다. 이것도 법원에서 주관하는 겁니다.

• 그래서 전세보증금 반환 문제는 법을 조금 알아야 합니다.

 

 

 

1. 보증금이 소액에 해당할 것

• 2022년 기준으로 소액임차인 기준은 다음과 같습니다.

구분	기준 금액
서울특별시	1억원 5천만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원 3천만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만원 이하
그 밖의 지역	6천만원 이하

 

모든 임차인을 보호할 수 있는 건 아니고요. 지역별로 최우선변제권 보증금 규모가 소액인 경우에만 보호를 해줍니다. 위 표처럼 그 기준으로 마련해두었고 법이 자주 변경되기 때문에 매년 기준을 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 서울시는 1억 5천만 원 이하의 전셋집을 구하면 소액임차인 조건이 충족되는 것이죠. 충족이 되면 최우선변제권을 가질 수 있는 자격 중 하나를 얻는 겁니다.

• 여기에서 더 유심히 봐야 할 부분은 보증금 전부가 아니라 일부까지만 정부에서 지켜줍니다. 바로 다음 표처럼 말이죠.

 

구분	우선변제금액
서울특별시	최대 5천만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4천300만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2천300만원
그 밖의 지역	최대 2천만원

 

한 가지 사례로 가정해서 내용을 종합하겠습니다. 서울에 1억 5천만 원 이하 전셋집을 구했는데 집주인이 망해서 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생합니다. 임차인이 최우선변제권을 가지고 있다면 최대 5천만 원까지 보증금을 지킬 수 있습니다. 나머지 1억은 상황에 따라서 전부 혹은 일부 지킬 수도 있고 못 지킬 수도 있습니다.

• 요건 2가지가 남아있습니다.

 

2. 경매 전에 대항력 요건을 갖출 것

집주인이 사망, 사기, 도망 등 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 주택은 곧바로 경매에 넘어갑니다. 돈을 받아야 되는 사람은 임차인인 나뿐만 아니라 은행, 기타 등이 있을 겁니다. 이 분들 중에서 임차인이 돈을 가장 먼저 받을 수 있는 최우선변제권을 얻으려면 경매가 개시되기 전에 대항력 요건을 갖춰야 합니다.

• 전셋집 계약을 하자마자 대항력을 갖추는 것이 일반적이긴 한데, 혹시나 못 갖췄을 경우에는 경매 개시 시점을 법적으로 해석할 수 있어야 하고 이 부분은 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

 

 

 

대항력이란 내가 집을 임차한 권리를 법적으로 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이 없으면 전셋집을 계약했어도 법적인 대응을 전혀 못하게 되는 거죠. 힘이 없으니까요. 전세보증금을 돌려받는 문제는 결국 법원 소송까지 갈 수 있는 중대한 일이기 때문에 집 계약할 때 본 포스팅 내용까지는 알고 있어야 합니다.

• 대항력 조건은 주택 인도 + 전입신고 2가지가 충족되어야 합니다.

 

3. 배당요구 종기일까지 배당 요구할 것

주택이 경매에 넘겨졌을 때, 임차인과 같이 돈을 받아야 하는 사람들은 종기일까지 배당요구를 신청해야 합니다. 종기일이란 경매가 마감되는 날을 뜻하는데, 경매가 시작되는 시점부터 3일 이내로 종기일을 결정합니다. 그러니까 소식을 잘 접해서 배당요구를 빨리 해야겠죠.

• 일자를 넘기게 되면 절대로 보증금을 반환받지 못합니다.

 

2번까지는 계약하는 과정에서 자연스럽게 처리되는 부분인데, 배당요구는 법원에 신청하는 일이기 때문에 개인이 정보를 잘못 해석해서 일을 그르칠 수도 있습니다. 저 같은 경우에는 처음에 스스로 해보려다가 실수하는 경우가 많았습니다. 그래서 스트레스받으면서 시간 낭비하는 것보다 대리인에게 요청하는 것을 적극 추천드립니다.

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