본 포스팅은 빌라 원룸 근저당 비율 확인하는 방법에 대해서 소개한다. 오피스텔처럼 한 집에 집주인 한 명이 아니라 여러 원룸을 통째로 소유하고 있는 빌라에 대해서 얘기할 것이다. 일부 매체에서 근저당 80% 이하는 안전하다고 얘기를 하는데 이것만 믿고 단순하게 계산해서 계약을 맺어버리다가 보증금을 잃을 수 있다. 아주 간단한 산수 수준이기 때문에 직접 계산해 볼 수 있도록 내용을 준비했다. 특히 이제 막 입학하는 대학생 분들은 차분한 마음으로 심도 있게 보기 바란다. 이 내용은 취업 후에도 활용해야 한다.
본 내용은 2023년 2월 1일 기준으로 작성되었습니다.
개요
근저당 비율을 확인하는 이유는 내 보증금을 지키기 위해서다. 내가 집주인에게 2년 동안 집을 빌리는 대신 보증금을 맡기게 된다. 만약에 집주인이 도망치거나 문제가 발생했을 때 보증금을 받지 못할 수 있기 때문에 부동산을 경매로 팔아서 받은 돈으로 해결해야 한다. 이때 피해자는 나뿐만 아니라 같은 건물 원룸에 살고 있는 세입자들도 포함이다. 심지어 집주인이 해당 부동산으로 은행 대출을 받았다면 은행도 피해자다. 피해자들끼리 누가 먼저 돈을 돌려받을지 순서를 매겨야 하는데, 내 순서가 왔을 때 남은 돈이 없으면 나는 단 한 푼도 받지 못하고 보증금 전부를 날려먹게 되는 것이다. 그래서 계약하기 전에 이런 문제가 발생할 것을 미리 대비해서 보증금을 돌려받을 수 있는지 간단한 산수로 확인해 보는 것이다. 소액보증금 우선변제 제도를 통해서 정부로부터 일부 지원받을 수 있지만 그렇다고 해서 100% 전부 돌려받는 것은 아니다.
근저당 비율 확인 방법
해당 빌라는 똑같은 보증금과 월세 조건을 가진 원룸 10채가 있다고 가정한다. 보증금은 3천만 원, 월세는 50만 원이다. 현재 들어와서 살고 있는 세입자는 5명이고, 집주인은 은행을 통해서 주택담보대출을 받았다.
1. 등기부 등본을 출력해서 은행 근저당 개념을 이해한다
등기부등본을구를 보면 채권최고액 금 600,000,000원이라는 식으로 표현이 되어있을 것이다. 돈을 빌린 사람 채무자는 집주인이고, 돈을 빌려준 사람 채권자는 은행일 것이다. 은행도 함부로 돈을 빌려주는 곳이 아니기 때문에 집을 담보로 한다고 해도 굉장히 보수적으로 접근한다. 세입자 입장에서 우리가 추정해봐야 할 것은 은행에서 몇 퍼센트 비율로 담보 잡고 집주인에게 대출을 해줬느냐이다. 우선 부동산 실거래가는 KB시세를 기준으로 판단하는데, 실거래가가 10억 원일 때 담보비율을 70%로 잡았다면 은행에서 최대로 빌려줄 수 있는 돈은 7억 원일 것이다. 여기에서 소액보증금 우선변제 제도로 혜택 받을 수 있는 금액을 제외하고 돈을 빌려준다. 지방의 경우 2천만, 10채는 2억 원이니까 이걸 제외하면 최종 대출금액은 5억 원일 것이다. 여기에서 근저당은 120%로 잡아서 6억 원이 된다. 집이 망해서 경매로 넘어가면 은행은 돈을 받을 수 있는 가장 첫 순서가 되는데 이때 최대로 받는 금액이 6억 원이라는 얘기다.
2. 나보다 우선순위에 있는 세입자를 확인한다
대법원 인터넷 등기소에서 임대차 현황을 확인한다. 이걸 통해서 현재 해당 건물에 여러 원룸 중 입주한 사람들의 보증금과 임대차 기간을 확인할 수 있다. 내가 계약하기 전부터 이미 들어와서 살고 있는 세입자 5명의 보증금을 모두 더한다. 그러면 1억 5천만 원이다. 여기에도 소액보증금 우선변제 제도로 혜택 받을 수 있는 금액을 세입자 수만큼 빼준다. 지방의 경우 2천만 원이니까 1억 원이고, 총보증금에서 1억 원을 빼면 5천만 원이 남는다. 집이 경매로 넘어가서 판 돈으로 5천만 원까지 해결하고 남은 돈은 내가 받는다
3. 내 보증금을 지킬 수 있는 근저당 비율을 확인한다.
마지막으로 경매를 통해서 부동산이 얼마에 팔리는지 확인해 볼 차례다. 이건 벌어진 일이 아니기도 하고 사는 사람들 마음이기 때문에 정확한 수치를 알 수는 없다. 다만 경매 시장은 그동안 데이터가 많이 있고, 어느 정도 규칙이 정해져 있기 때문에 최근 데이터로 판단해 보면 낙찰가격은 시세의 70% 정도로 보수적으로 잡으면 된다. 위 예시를 그대로 들고 와서 실거래가 10억 원인 부동산이 경매로 판매된 가격은 7억 원 정도일 것으로 예측할 수 있다.
7억 원으로 피해자들끼리 나눠가져야 한다. 우선 은행이 6억 원을 가져가고, 나보다 먼저 들어온 세입자 5명이 5천만 원을 가져가고 남는 돈은 5천만 원이다. 내가 받을 돈은 1천만 원이니까 남는 돈으로 충분히 해결이 가능하다. 소액보증금 우선변제 제도를 통해서 2천만 원을 해결할 수 있으니 보증금 전부를 지키는 셈이다.
결론적으로 등기부등본에 나와있는 금액만 보고 근저당 비율을 따져서 내 보증금을 지킬 수 있는지 여부를 확인하는 것은 정확한 방법이 아니다. 위 절차대로 계산을 해보고 나서 실제로 남는 돈이 있는지 확인하고 계약하는 것이 가장 바람직하다.
더 간단한 방법
신축만큼 깨끗한 집을 구경하는 것도 힘든데 위 절차를 매번 하는 것도 일이다. 필자가 추천하는 것은 보증금이 있는 경우에 버팀목 전세자금대출을 이용하는 것이다. 정부에서 제공하는 대출이기 때문에 해당 부동산과 거래해도 되는지 담당자가 알아서 확인해 주기 때문에 본인이 굳이 계산할 필요가 없다. 내가 보증금에 투자할 3천만 원 정도가 있다고 하더라도 집에 묶어두지 말고 목돈을 더 크게 굴릴 수 있는 주식이나 채권 자산에 투자하는 것이 낫다고 본다. 월세도 마찬가지다. 당장 본인 돈을 쓰는 것보다 나라에서 저금리로 주는 월세 대출을 이용하는 것이 목돈을 불리는 가장 좋은 방법이다. 버팀목 전세대출은 이자도 훨씬 낮기 때문에 이걸 상회하는 수익률을 내는 방법을 터득하면서 재테크에 맛을 들이는 것이 장기적으로 봤을 때 본인에게 큰 도움이 된다.
지금까지 원룸 근저당 비율 확인하는 방법에 대해서 알아보았다. 이외에도 원룸 계약 시 주의해야 할 사항과 추가적인 정보를 참고하기 바란다.
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