본 포스팅은 이사 후 보증금을 지키는 절차에 대해서 공유합니다. 일반적으로 내 돈을 주고 남의 물건을 빌려본 적이 잘 없을 겁니다. 부모님으로부터 독립을 하게 되면 인생에서 처음으로 경험하게 될 텐데요. 바로 전월세집을 계약하는 것입니다. 학교에서는 아무도 알려주지 않기 때문에 스스로 공부를 해야 하는데요. 계약 후에 이사를 하고 나면 예쁜 집을 꾸미는 것도 중요하지만 가장 중요한 것이 바로 자신의 보증금을 지키는 일입니다. 적게는 500만 원, 많게는 1억 정도의 보증금이 집주인 통장으로 가는데, 못 돌려받을 수 있다는 것을 상상이나 해봤을까요?
본 내용은 2023년 6월 1일 기준으로 수정되었습니다.
목차
보증금 지키는 순서
임대차계약서 작성 > 임대차 신고 > 전입신고 > 전세권 설정 > 전세반환보증보험 가입
위 5가지를 순서대로 수행하면 됩니다. 이사 후 해야 할 일은 두 번째 임대차신고부터인데요. 그전에 계약서를 작성하는 단계에서도 내 보증금을 지키는 방법이 있습니다. 계약할 집에 위험한 사항이 있는지 확인하는 것인데요. 예를 들어, 집주인이 주택을 담보로 대출을 받았다고 하면 일단 방어적으로 접근을 해야 합니다. 잘못되면 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 내 보증금을 돌려받지 못하기 때문이죠.
1. 전입신고 + 임대차 신고 세트
전월세집을 계약하면 전입신고와 확정일자를 꼭 해야 된다고 주변에서 얘기합니다. 안 해도 되지만 안 하면 그 지역 주민으로, 대한민국 국민으로 살아가는데 제약이 너무 많습니다. 더 중요한 것은 보증금을 지키지 못하기 때문에 반드시 해야 합니다. 전입신고는 나 여기로 이사 왔다고 그 지역 주민센터에 신고하는 것입니다. 임대차 신고는 나 집주인하고 집 계약했다고 나라에 신고하는 것이고, 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 전입신고와 확정일자는 보증금을 받을 수 있는 힘(대항력)이 생기는데, 집이 경매로 넘어갔을 때 가장 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 최우선 권리가 생깁니다. 대항력이 있더라도 보증금을 전부 받지 못합니다. 최우선 권리의 개념과 원리에 대해 알아야 할 필요가 있습니다.
전입신고 확정일자 순서에 대해서 궁금하신 분들이 많습니다. 별도로 순서가 있지는 않습니다. 확정일자는 어차피 계약서가 작성된 후에 가능합니다. 앞서 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여가 되는데, 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 전입신고는 이사한 후 14일 이내로 하게 되어있는데, 어느 정도 유연함은 존재합니다. 전세대출을 받으시는 분들은 계약 후에 확정일자를 반드시 받아야 하기 때문에 반강제적으로 할 수밖에 없는 것이죠.
- 보증금을 지키는 측면에서 각각의 시기와 효력에 민감할 수밖에 없는데, 이에 대한 자세한 내용은 아래를 확인하시기 바랍니다.
▶ 전입신고 확정일자에 따른 대항력(효력) 시기
2. 전세권 설정하기
전입신고 + 임대차 신고 세트의 단점이 하나 있습니다. 만약에 집주인이 사업에 실패해서 내가 보증금을 받지 못하는 상황이 발생한다면 집을 경매 신청해야 하는데, 이때 소송을 걸어야 합니다. 공대 출신으로 평생 기계만 만졌던 나한테 갑자기 소송을 하라고 하면 어찌해야 할까요? 이런 문제를 해결하는 방법 중 하나가 바로 전세권 설정입니다. (물론 소송을 위해서 셀프로 공부하거나 변호사를 선임하는 방법도 있긴 하죠.)
전세권 설정은 전세금을 반환받을 수 있는 권리를 설정하는 것입니다. 가장 핵심은 나중에 소송 없이도 집을 경매 신청할 수 있습니다. 그런데 잘 안 하는 이유가 있습니다. 왜냐하면 집주인의 동의를 얻는 과정이 불편하고 설정 비용이 전세금의 0.3% 정도 나가기 때문입니다. 필요하면 법무사의 도움을 받아야 할 수도 있습니다.
▶ 전세권 설정 방법
전세권을 설정하는 경우는 크게 2가지입니다. 전입신고를 못하는 경우와 관계가 복잡한 건물인 경우입니다. 전자는 업무용 오피스텔로 이사를 가는 경우고, 후자는 대표적으로 상가가 있습니다. 이런 경우가 아닌 분들이 조금 더 보증금을 지킬 수 있는 방법은 전세반환보증보험에 가입을 하는 것입니다.
3. 전세반환보증보험 가입하기
말 그대로 전세보증금을 반환하는데 보증을 서주는 보험입니다. 내가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 보험회사에서 대신 보증금에 해당하는 금액을 나에게 줍니다. 그리고 보증회사는 집주인에게 돈을 돌려받죠. 나와 집주인이 보증금을 놓고 실랑이를 벌이는 것을 보험회사에서 대신해 주는 것입니다. 전입신고+임대차 신고 세트는 소송까지 갈경우를 생각하면 머리가 복잡한데, 보증보험은 보증금 반환이 즉시 이루어지고 절차가 간단합니다.
보험을 운영하는 곳은 정부기관인 주택도시 보증 공사[HUG], SGI서울보증, 한국 주택금융공사[HF] 총 3곳인데, 각각 가입조건이 다르기 때문에 비교해 보면 좋습니다. 일반적으로 가장 많이 이용하는 기관은 주택도시 보증 공사[HUG]입니다.
네이버와 카카오와 제휴를 맺었기 때문에 모바일 앱을 통해서 간편하게 보험가입을 할 수 있습니다.
지금까지 이사후 해야 할 일 중에 보증금 지키는 절차에 대해서 알아보았다. 이외에도 해당 주제와 관련해서 도움 되는 정보를 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바란다.
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