청약 당첨 후 대출 자금 조달 절차 3단계

본 포스팅은 청약 당첨 후 대출 자금 조달 절차에 대해서 소개한다. 앞서 사전에 알아야 할 것이 총 3가지 있다. 대출규제, 종류, 이용 순서이다. 본인 상황에 따라서 달라질 수 있는 요소인데 이걸 먼저 해결하고 나서 공통 사항인 자금 조달 절차를 확인하면 되겠다.

본 내용은 2023년 4월 1일 기준으로 작성되었습니다.

대출규제 계산하기

정부에서 수시로 규제 비율을 변경하기 때문에 업데이트된 내용을 추적해서 따라가는 것은 비합리적이다. 이건 은행 담당자가 알아서 하도록 내버려 두고 우리는 은행별로 제공하는 DSR 계산기를 이용해서 얼마까지 대출받을 수 있는지 간단한 게 확인만 하면 된다. 정부에서 제공하는 디딤돌과 같은 주담대도 HF 한국주택금융공사 홈페이지에서 별도로 계산해 주는 서비스가 있다. 다만 입력해야 할 항목이 워낙 많고 도와주는 사람이 없어서 본인이 직접 해결해야 한다는 단점이 좀 있다. 미리 계산해서 걱정을 없애고 싶은 사람에 한해서 단점이 있다는 것이고, 신청 후에 결과를 기다려도 된다고 하는 분들한테는 의미 없다.

대출 종류

정책자금, 금융권 2가지가 있다. 고금리 대부업까지 넘어가는 것은 비합리적이다. 아무리 부동산 투자에 미쳤다고 하더라도 대출 이자 대비 수익이 얼마나 나는지 확신도 없는 상황에서 수억씩 고금리로 대출을 빌리는 것은 파산하겠다는 의미와 같다. 이건 계산해 보면 바로 알 수 있는데, 예를 들어, 1억 원을 연 10% 조건으로 빌린다고 해보자. 1년 이자가 1천만 원, 한 달로 치면 약 90만 원의 이자를 감당해야 한다. 상환기간을 20년, 30년 설정한다고 해도 원금 상환이 중요한 게 아니라 이자 부담 때문에 파산하게 된다. 부동산 투자로 이 정도 벌 수 있다고 확신이 들면 해도 되지만 그런 깜냥이 없으면 함부로 접근하지 말자.

정책자금 : HF 한국주택금융공사 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출
금융권 : 카카오뱅크, 토스뱅크, 저축은행 등

대출 이용 순서

핵심은 이자를 최대한 적게 내면서 한도를 최대한 끌어올리는 것이다. 대출 규제 내에서 최대치로 받아내야 하고 나머지는 본인 자금으로 충당해야 한다. 예를 들어, 아파트 시세의 80%만 담보대출을 할 수 있다고 하면 나머지 20%는 본인 돈으로 해결해야 된다. 이걸 미리 계산도 안 하고 접근했다가 분양 다 받아놓고 돈 없어서 계약 포기하는 경우가 허다하다. 즉, 대출받을 수 있는 금액은 정해져 있고, 그 안에서 최대한 저금리 조건을 받을 수 있도록 노력해야 한다.

1. 결혼한 경우

정책자금은 소득과 결혼여부 조건 등을 모두 고려하기 때문에 엄청 까다롭다. 조건을 충족한다면 디딤돌 + 보금자리론 이런 식으로 조합을 해서 최대한 받아내는 것이 좋다. 이 정도면 대출 규제까지 다 받아내게 된다.

2. 정책자금으로 부족한 경우

디딤돌과 금융권 자금 2가지를 활용해야 한다. 이 때는 대출 비교를 통해서 최저 금리를 찾아야 한다. 고정금리면 좋겠지만 은행권도 이자 수익으로 먹고사는 기업이기 때문에 대부분 변동금리다. 하지만 금리가 변동할 때는 모든 은행이 거의 동일한 수치로 올라가거나 내려가기 때문에 일단 초반에 금리가 낮고 한도가 높은 상품을 찾는 것이 가장 좋다. 자세한 내용은 주택담보대출 금리 비교 사이트 대표 3가지를 참고하기 바란다.

자금 조달 절차

아파트 매매에 필요한 자금을 이해할 때는 아파트 가격의 종류에 대해서 명확하게 이해하고 넘어가야 한다. 분양가, 시세, 공시지가 등으로 굉장히 다양하게 존재하는데, 시기에 따라서 활용되는 가격 종류가 달라진다는 것을 인지하고 넘어가자.

1. 계약금

계약금은 주택담보대출을 이용할 수 없기 때문에 개인 돈 또는 신용대출을 이용해야 한다. 일반적으로 분양가의 10~20%를 낸다. 분양가는 건설업체가 아파트를 팔기 위해서 결정한 금액이다. 제품으로 따지면 판매가라고 보면 된다. 계약금을 준비할 수 있는지 없는지 따라서 아파트를 구매할 수 있는지 판단할 수 있다고 본다. 예를 들어, 분양가 5억 아파트의 계약금은 5천만 원에서 1억 원이다. 5~10년을 고생하면 모을 수 있는 돈인데, 이게 없으면 신용대출을 받아서 충당하면 된다. 대출도 본인 능력이라는 말이 여기에서 나오는 것이다.

2. 중도금 대출

분양가의 60% 정도를 내야 하고, 10% 단위로 6번 나눠서 낸다. 건물이 지어는 기간이 3~4년 정도 걸리는데 이 기간 동안 돈을 내기 어려우니까 시행사에서 청약 당첨자를 대상으로 집단 대출을 진행한다. 이것도 주택담보대출이기 때문에 대출 규제가 들어가는데, 예를 들어, LTV 50%만 된다고 하면 5번까지는 대출로 충당할 수 있고, 나머지 1번은 본인 돈으로 내야 한다. LTV가 40%라고 하면 본인 돈을 2번 내야 하니까 엄청 부담될 수 있다. 보통 이럴 때는 상환 연체를 하는 방법으로 해결을 한다. 3회 이상 연체를 하면 청약이 취소되는데, 2번까지는 괜찮다. 연체 이자만 내면서 버티면 된다. 특정 조건이 충족된다면 잔금대출 때 모든 것이 해결되기 때문에 걱정하지 않아도 된다.

3. 잔금 대출

분양가의 10~20%를 내야 한다. 그런데 이 때는 중도금 대출을 상환하고 새롭게 주담대를 받아야 하는 시기다. 그래서 정확하게 얘기하면 중도금 60%와 잔금 10~20%를 모두 합친 것을 잔금이라고 보면 되고, 한국주택금융공사 또는 은행에 가서 이 정도 규모로 주담대를 받거나 신용대출을 끌어오거나 부모님한테 도움을 요청해야 한다. 그런데 대출 규제 때문에 빌릴 수 있는 돈에 제한이 걸리면 모든 것이 물거품 된다. 그래서 이 때는 아파트 시세가 분양가보다 엄청나게 높아진다는 희망회로를 돌려야 한다. 대부분 사람들은 분양가보다 시세가 무조건 높을 것이라고 착각하는 경우가 많은데 부동산 전문가도 아닌 일반 개미들이 아무런 데이터도 없으면서 무조건 믿음으로 배팅하는 것은 도박이나 다름없다. 카지노에 가서 빚내서 도박하는 사람들하고 다를 바가 없다는 것이다.

시세가 너무 높아도 문제가 되는데, 2022년 말 기준으로 시세가 15억 원 초과해도 주담대를 허용한다고 했지만 규제가 언제 또 바뀔지 모른다. 과거에는 15억 원을 초과하면 주담대가 금지되었다. 그 이전에는 9억 원 초과해도 금지했던 적이 있었다.

복잡한 절차 해결방법

위 내용이 복잡하면 은행 대출 설계사와 상담을 받기 바란다. 주택담보대출 관련해서 최신 정보를 가지고 있고, 조건만 간단히 말해도 곧바로 계산기를 이용해서 해결책을 제시한다. 종합적인 재무설계까지 컨설팅받을 수 있기 때문에 시간 내서 방문하기 바란다. 단순히 DSR 계산기로 한도를 확인하는 것은 한계가 분명 존재한다.

지금까지 청약 당첨 후 대출 자금 조달 절차에 대해서 알아보았다. 아파트 구매 관련해서 다양한 정보를 추가로 탐독하기 바란다.

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