본 포스팅은 DSR 제외대상 13가지에 대해서 소개합니다. DSR은 국민 개인이 대출을 많이 받지 말라고 만들어놓은 규제입니다. 대출 규제 3인방이 있는데 DSR을 포함해서 DTI, LTV가 있습니다. 전부 다루면 머리가 복잡하기 때문에 주택대출에 가장 영향이 큰 DSR에 집중하고자 합니다. DSR 제외대상을 알아야 하는 목적은 대출 규제를 받지 않는 대출 종류를 알고 추가로 받을 수 있는 대출 상품이 무엇인지 확인하는 것입니다.
본 내용은 2022년 7월 1일 기준으로 작성되었습니다.
▶ "주택 관련 대출 관련 글" 더보기
주택담보대출이란? 자격조건 알아보기
주택담보대출 자격조건 쉽게 접근하는 방법
무주택자 주택담보대출 한도 2022년 5월 기준
DSR이란?
Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율이라고 합니다. 그러니까 돈을 빌릴 소득 능력이 되는지 보는 지표입니다. 연소득 대비 1년 동안 갚아야 할 금액 비율을 얘기하죠. 현재 적용되고 있는 DSR 40%를 예로 들어볼게요. 내 연소득은 5천만 원입니다. 그리고 은행에서 돈을 빌렸는데 원금하고 이자까지 합쳐서 1년 동안 갚아야 할 빚이 2천만 원이라면 정확하게 DSR 40%입니다. (2천만 원/5천만 원) x 100%
1년에 2천만 원을 갚아야 되는 대출상품입니다. 이 상품의 만기가 30년이면 갚아야 할 원금과 이자는 총 6억 원이 되겠죠. 은행에서 6억 원 이하까지만 나에게 돈을 빌려준다는 얘기입니다. 정확한 원금과 이자 금액은 은행에서 계산해서 알려줍니다.
즉 내 연소득이 많은 상태에서 대출을 받으면 유리하다는 뜻입니다. 상환 능력이 좋다고 인정받기 때문이죠.
차주 단위 DSR이란?
차주란 돈을 빌리는 사람이라는 뜻으로, 금융업에서 사용되는 전문용어입니다. 그러니까 개인단위로 DSR을 적용한다고 해서 "차주 단위 DSR"이라는 말을 사용하는 것입니다. 뉴스를 보면 정부에서 차주 단위 DSR 규제를 단계적으로 진행한다는 내용을 보셨을 겁니다. 이제 무슨 말인지 이해를 하셨겠죠?
DSR 제외대상 13가지
2022년 1월에는 개인의 대출금이 2억 원을 초과하면 DSR 40%를 적용하고, 2022년 7월에는 개인의 대출금이 1억 원을 초과하면 DSR 40%를 적용합니다. 즉, 시간이 지나면서 점점 대출규제가 심해지고 있으니까 개인들은 상환능력이 안되면 이제 대출을 많이 받지 못하게 됩니다. 이럴 때는 DSR 규제에서 제외되는 대상 13가지를 활용하는 수밖에 없습니다.
* 제외대상 13가지
- 분양주택에 대한 중도금 대출
- 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
- 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등
- 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌 대출, 징검다리론, 대학생·청년 햇살론 등)
- 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
- 전세자금 대출(전세보증금 담보대출은 제외)
- 주택연금(역모기지론)
- 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
- 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
- 보험계약대출
- 상용차 금융
- 예적금 담보대출
- 할부·리스 및 현금서비스
집중해서 보셔야 할 부분은 먼저 1~3번입니다. 즉, 주택을 구매하는 과정에서 중도금 대출에 대해서는 DSR 규제가 적용되지 않기 때문에 계산하실 때 참고하시면 되겠습니다.
그럼 이제 마지막 잔금이 남았잖아요. 4번 이후부터는 잔금을 위해 활용해야 할 대출상품들이라고 표현해도 되고, 기존에 이 대출상품을 이용하고 있다면 DSR 계산할 때 제외해도 되는 종류라고 얘기해도 됩니다.
잔금대출을 금융권에서 받으려고 하는데 DSR 규제가 걸려서 많이 받지 못하는 경우에는 보험계약대출과 예적금 담보대출 2가지를 최대한 활용해야 합니다. 나머지는 사용처가 분명한 정책자금들이기 때문에 잔금으로 활용할 수가 없습니다.
- 위 2가지를 활용하지 못하는 경우에는 주택담보대출의 만기가 40년 또는 50년인 대출상품을 이용하거나 더 저렴한 아파트로 눈을 돌려야 합니다.
지금까지 DSR 제외대상 13가지에 대해서 알아보았습니다. 대출을 잘 이용하려면 전략적으로 접근을 해야 하지만 우리는 한 가지 간과해서는 안됩니다. 무리하게 주택을 구매하려고 본인이 감당 안될 정도로 대출을 받아버리면 원금만큼의 이자를 내야 합니다. 5억을 빌렸는데 이자가 5억이라는 뜻이죠. 돈 계산은 쉽습니다. 빌린 원금과 이자만 계산해보면 내가 얼마나 손해를 보는지 금방 알 수 있습니다.
▶ "전세 관련 대출 관련 글" 더보기
버팀목 전세자금 대출 기간 연장 및 상환 방법
소득 적은 사람이 전세자금 대출 90% 받는 방법(청년, 대학생, 무직자 등)
대학생, 무직자 카카오 뱅크 전월세 보증금 대출 신청방법
카카오 뱅크 전월세 보증금 대출 서류 쉽게 준비하는 방법
버팀목 전세자금 대출 기간 연장 및 상환 방법
전세자금 대출 연장 시 묵시적 갱신(자동연장) 이용방법
쿠팡파트너스 활동으로 수수료를 받을 수 있습니다.