본 포스팅은 차주 단위 DSR에 대한 의미를 알아보고 정부에서 진행하고 있는 3단계 대출 규제 방안에 대해서 소개합니다. 직장인들은 평소에 안정적으로 직장생활을 하면서 대출받을 일이 뭐가 있을까요? 그런데 이놈의 아파트 때문에 어쩔 수 없이 대출 담보대출을 자연스럽게 알게 됩니다. 금융지식이 늘어나는 것은 좋은 점이긴 하나 무분별하게 대출을 받을 수 있게 하는 것은 문제가 있기 때문에 DSR과 같은 대출규제가 생겨난 것입니다.
본 내용은 2022년 7월 1일 기준으로 작성되었습니다.
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차주 단위 DSR이란
차주라는 용어는 돈을 빌리는 사람을 뜻합니다. 금융업에서 한자식 용어로 사용한 줄임말인데, 이 말자체는 국민들에게 어렵게 느껴지기 때문에 웬만해서는 잘 사용하지 않습니다. 그런데 DSR을 설명하려면 차주 단위라는 말로 줄여서 표현하는 것이 깔끔하기 때문에 이번 대출규제를 얘기하면서 자연스럽게 쓰이게 되었습니다.
- 즉 차주 단위는 돈을 빌린 개인 단위라는 뜻입니다.
DSR은 Debt Service Ratio의 앞 이니셜을 따온 말인데, 우리나라 말로는 총부채 원리금 상환비율입니다. 상환이라는 말은 돈을 갚는다는 뜻인데, DSR을 쉽게 얘기하면 돈을 갚을 능력이 되는지 확인하는 비율입니다. 돈이라는 것은 믿음이 있어야 빌려주는 것입니다. 은행에서 우리 같은 개인을 어떻게 믿고 돈을 빌려줄까요? 바로 직장이나 사업으로 벌어들이는 소득입니다. 그래서 DSR은 개인의 연소득 대비해서 1년 동안 갚을 수 있는 대출금액을 말합니다. 대출금액이라고 하면 원금과 이자를 합친 것을 말합니다.
예시 하나로 완벽하게 이해가 됩니다. 나의 연소득이 5천만 원입니다. 정부에서 제1금융권에 대해서 DSR 규제를 40%로 묶어놨습니다. 그러면 내가 1년 동안 갚아야 할 대출금은 2천만 원이고, 이 금액은 내가 1년 동안 빌릴 수 있는 돈입니다. 10년 만기 상품이면 대출한도는 2억 원이겠죠. 30년 만기 상품이면 대출한도는 6억 원입니다.
- 이제부터는 숫자 놀이입니다. 정부에서 대출규제를 50%로 올려주면 대출한도는 더 늘어나겠죠. 우리의 연소득이 올라가면 대출한도가 더 올라가죠.
DSR은 가계대출에 한해서만 규제하는 것입니다. 가계대출은 개인이 생계나 주거에 필요한 돈을 빌리는 돈을 말하는데요. 그러니까 사업자분들이 장사를 하기 위해서 받는 사업자 대출은 여기에 포함되지 않습니다. 사업자 분이 주택을 구매하려고 받는 대출은 가계대출이니까 DSR 적용을 받습니다.
차주 단위 DSR 3단계 총정리
1단계는 2022년 1월 전까지 적용이 되었던 제도입니다.
규제지역에서 6억 원 초과 주택과 개인 신용대출 1억 원 초과분만 DSR 40%를 적용했었는데, 이 때는 차주 단위 DSR이 적용되지 않고 은행 단위 DSR이 적용되어서 누구는 대출을 많이 받고 누구는 대출을 적게 받는 이상한 현상이 일어났습니다. 그래서 2단계부터 차주 단위 DSR이 적용되기 시작했죠.
2단계는 2022년 1월부터 1단계에 적용되었던 대상을 그대로 유지하면서 총 대출금액 2억 원 초과분에 대해서만 DSR 40%를 적용했습니다.
이때부터는 차주 단위 DSR이 적용되어서 누구나 공평하게 대출이 규제되었죠. 2억 원까지는 규제받지 않고 누구든지 대출을 받을 수 있습니다. 그 초과분부터 DSR 40%가 적용되는 것이니까 웬만한 수도권 집을 구하는데 크게 어렵지 않았습니다.
- 예를 들어, 1월 이전에 신용대출로 5천만 원, 주택담보대출 1억 3천만 원을 이용하고 있다고 합시다. 그리고 1월 이후에 신용대출 2천만 원 이상을 받게 되면 총 합쳐서 2억 원이 되기 때문에 그 초과분은 DSR이 적용됩니다.
3단계는 2022년 7월부터 적용이 되고, 2단계까지 적용되었던 내용이 모두 사라지고 정말 새롭게 개편됩니다.
총대출액이 1억 원을 초과하면 그 초과분부터 DSR 40%를 적용합니다. 다시 언급하지만 DSR 40%는 국민은행, 우리은행, 신한은행과 같은 제1금융권에만 적용되는 내용입니다.
제2금융권 DSR은 따로 있다
2022년 1월부터 제2금융권 대출에 대해서도 DSR을 강화했습니다. 보험사, 카드사, 캐피털사, 저축은행, 상호 은행은 모두 제2금융권인데, 여기에서는 대출을 마음껏 받을 수 있는 대신에 이자가 높은 단점이 있습니다. 그런데 여기가 꼭 나쁘다고 할 수 없는 것이 어차피 돈이 급한 사람들은 이자가 높다고 하더라도 빌리긴 해야 되거든요. 깐깐하게 심사하지 않고 돈을 빌려주는 자체만으로도 감사하게 생각할 수밖에 없습니다.
- 제2금융권 종류별로 DSR이 각자 다르긴 한데, 보험사와 카드사는 50%까지 규제가 강화되었고, 나머지는 65%, 110%로 적용되고 있습니다.
주택 중도금 대출은 DSR 규제를 적용받지 않고, 계약금과 잔금만 DSR 규제를 적용받기 때문에 제2금융권을 이용하는 것도 대안일 수 있습니다. 또는 DSR 제외대상 13가지를 활용하는 것도 방안입니다.
지금까지 차주 단위 DSR 뜻과 정부에서 진행하는 3단계 규제 기준에 대해서 알아보았습니다. 정부에서 상환능력을 판단하는 기준을 적용하기 때문에 본인도 이번 기회에 내가 상환능력이 얼마나 되는지 확인해보고 배보다 배꼽이 더 큰 상황을 만들지 않도록 하시기 바랍니다. 이자가 원금보다 높으면 안 되잖아요.
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