무주택자 주택담보대출 한도 2022년 5월 기준

2021년 7월 1일부터 무주택자를 위한 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 완화시켰고, 지금까지 진행되고 있습니다. 본인 명의로 된 집이 없는 사람을 무주택자라고 하는데, 집이 없어서 청약기회를 노려 신규 아파트를 구매하려는 분들에게 주담대 한도는 가장 중요합니다. 대출한도가 높고, 이자가 낮아야 본인 통장에서 빠져나가는 돈이 줄어들기 때문이죠.

본 포스팅은 2022년 5월 기준으로 무주택자 주담대 한도에 대해서 알아보고, 어떤 금액대의 집을 살 수 있는지 소개합니다.

 

 

 

 

무주택자 기준

본인이 소유한 집이 없는 사람을 말합니다. 대표적으로 전월세집을 빌려서 살고 있는 분들이죠. 주담대에서 더 정확하게는 무주택 세대주여야 합니다. 무주택자들은 투기세력이 아닌 본인 집을 장만하고 싶은 실제 수요자입니다. 그래서 공공분양, 공공 주담대 대출에서 가장 많은 우대를 받을 수 있는 대상자입니다.

 

부모님과 함께 살고 있는 자녀는 무주택자가 아닙니다. 그런데 결혼 예정자라면 얘기가 달라집니다. 내가 결혼할 것이라는 것을 어느 정도 입증하면 부모님 집에 살더라도 무주택자로 인정되어서 "무주택자 대출 혜택"을 받을 수 있습니다.

 

대출승인기관 자체적으로 고객이 무주택자인지 확인을 하는데, 주택이 있다고 결과가 나오더라도 현재는 처분해서 없다는 것을 입증하면 "무주택자"로 인정됩니다.

 

[무주택자로 인정하는 예외 사례]

1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
3. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우
4. 무허가 건물을 소유하고 있는 경우
5. 문화재로 지정된 주택

 

무주택자 주담대 한도

"실수요자"의 경우 투기/조정지역에서 LTV가 기존보다 10%씩 증가하면서 대출 최대한도는 4억원이고, 평범한자는 변동사항이 없습니다. 용어가 어렵기 때문에 자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.

LTV란? 주택가격 대비 담보대출 비율입니다. 예를 들어, LTV 70%는 주택가격이 5억원일 때 대출한도가 3.5억원입니다.

 

 

 

무주택자 조건이 필요한 곳은 공공분양 주택, 공공 주담대 대출쪽입니다. 정부에서 실제로 집이 없는 사람들이 집을 장만할 수 있도록 혜택을 주는 것이죠. 무주택자 중에서도 평범한자와 실수요자 2가지로 나뉩니다.

 

실수요자란? 실제 집이 필요해서 구매하는 사람들. 요건은 정책 상황에 따라 수시로 변동됨

 

주택담보대출은 일반지역과 투기/조정지역 2가지에 따라서 조건을 다르게 봅니다. 일반지역은 실수요자 여부를 떠나서 한도조건이 동일하고요. 투기/조정지역의 경우 일반지역과 다르게 실수요자에게 한도조건을 완화해줍니다. 정리하면, 무주택 실수요자가 투기/조정지역에 있는 주택으로 담보대출을 받을 때는 더 많은 한도를 받을 수 있다는 얘기입니다.

• 아래표를 참고해서 본 내용을 깔끔하게 정리하시기 바랍니다.

 

[투기/조정지역, 실수요자 주담대 한도 조건]

	평범한자(보금자리론 예시)	실수요자(통합)
소득기준	부부합산 연소득 7천만원 이하	부부합산 연소득 9천만원 이하 생애최초 1억원 미만
주택기준	6억원 이하	투기 : 9억원 이하 조정 : 8억원 이하
총대출한도	최대 3억 6천만원	최대 4억원
LTV	60%	투기 : 60% (6~9억원, 50%) 조정 : 70% (5~8억원, 60%)

 

정부에서 제공하는 주담대 대출은 은행권 상품보다 저금리로 운영되고 있기 때문에 많은 분들이 가장 먼저 알아보는 상품입니다. 대표적으로 한국주택금융공사에서 주관하는 "보금자리론"과 "디딤돌대출" 2가지가 있습니다.

 

위 표를 보면 왼쪽 평범한자는 보금자리론을 예시로 들었습니다. 정책자금은 주택 1개당 대출 1개밖에 이용하지 못하기 때문에 상품에 나와있는 한도 조건까지만 이용할 수 있습니다.

 

반면에 표 오른쪽에 있는 실수요자는 상품종류에 상관없이 별도로 통합적인 조건을 나타낸 것입니다. 정부 주담대 대출 상품별로 조건들이 전부 다른데, 상품별 조건을 1차적으로 준수하면서 위 통합조건을 따르라는 의미입니다.

 

3.6억원 한도인 보금자리론을 이용한다고 가정해봅시다. 예를 들어, 평범한자였으면 보금자리론을 2억밖에 대출을 못받았을 텐데, 실수요자에다가 조정지역 아파트라서 2억보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 된다는 겁니다.

 

무주택자가 구매할 수 있는 아파트의 금액대는?

위 변경된 정책을 고려해봤을 때 투기/조정지역의 아파트 중 6~8억원 사이가 적당할 것으로 보입니다. 2가지 예시를 보여드리겠습니다. 연소득에 따른 대출한도를 나타내는 DSR을 고려하지 않고 오로지 LTV로만 계산한 것입니다.

 

첫째로, 6억원짜리 주택을 대출 받는 경우, 투기지역은 LTV가 60%이기 때문에 6x0.6으로 계산하면 3.6억원 대출을 받을 수 있습니다. 조정지역도 마찬가지로 LTV 60%이기 때문에 동일한 한도를 가집니다. 이 때 부족한 자금은 제2금융권 신용대출을 이용하면 됩니다. 제1금융권보다 대출규제가 완화되어 있기 때문입니다.

 

둘째로, 8억짜리 주택을 대출 받는 경우, 투기지역은 4억원의 대출을 받을 수 있다고 나옵니다. 다만, 총대출한도가 4억원이기 때문에 결론적으로 딱맞아 떨어지는 한도입니다. 반대로 조정지역은 4.8억원까지 대출받을 수 있다고 계산됩니다. 총대출한도가 4억원으로 제한되어 있기 때문에 결론적으로 8천만원은 못받고 4억원까지만 받을 수 있습니다.

 

1분만에 한도 조회하는 방법

무주택자 주담대 대출은 정부정책자금이라서 총괄은 정부기관에서 하지만 실제 대출 실행은 은행권에서 합니다. 그래서 은행별로 동일한 성격의 정부대출 상품이 존재하는 것입니다. 그렇다고 모든 곳에서 한도가 똑같을 수는 없기 때문에 모든 상품의 한도를 한번에 조회하는 것이 편할겁니다. 

• DSR, LTV같은 대출규제때문에 계산하는 것이 복잡한데, 이런 문제까지 동시에 해결하려면 "핀다앱"을 이용하시기 바랍니다.

 

다음 경로를 통해서 주담대의 모든 상품을 한눈에 파악하고, 나에게 최적의 한도를 조회할 수 있습니다.

핀다앱 설치 및 접속 > 메인화면 > 나의 최적 한도 조회하기 > 내 확정조건 비교하기 > 주택구입 클릭 > 대출 희망 금액 입력 > 가이드대로 진행

 

 

 

지금까지 2021년 7월 1일부터 시행된 무주택자 주택담보대출 한도에 대해서 알아보았습니다. 현재 2022년 5월 기준으로 아직까지 변경없이 대출한도조건을 유지하고 있습니다. 위 표처럼 실수요자 자격조건을 충족한다면 가장 먼저 정부 주담대 대출을 활용하시기 바랍니다. 그 다음 모자란 금액은 금융권 신용대출을 알아보면 됩니다. 이런 과정에서 문제가 없으려면 평소에 신용점수를 잘 관리해놓으시기 바랍니다.

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