전셋집을 구하는 당일에 계약금을 걸고 계약서를 작성합니다. 보통은 바로 입주할 수 있는 것이 아니라 협의를 통해서 입주일을 결정합니다. 입주일이 곧 전세 잔금 처리일인데요. 즉, 돈을 다 입금해야 내가 그 집에 들어가서 살 수 있습니다. 그런데, 계약 체결일과 잔금일 사이에 길면 20일 정도 공백이 발생하는데, 그동안 이사할 기쁨에 만취해서 주의사항을 확인도 안 하고 잔금을 집주인에게 송부하는 일이 발생합니다. 그러다가 전세보증금 전부를 잃게 되는 상황이 발생합니다. 전세 잔금 치를 때 주의해야 할 사항에 대해 많은 분들이 질문하셨던 내용만 간추려서 아래 내용으로 정리를 했습니다. 법적인 내용이지만 쉽게 설명해 드리겠습니다.
본 내용은 2022년 기준으로 작성되었습니다.
목차
전세 잔금 치르기 전 입주 가능할까?
집주인과 잘 협의를 한다면 입주가 가능합니다. 잔금을 받지 않은 집주인 입장에서는 달갑지는 않지만 세입자의 딱한 사정을 봐주는 차원에서 얼마든지 협의할 수 있는 내용입니다. 다만, 보증금에 대한 법적인 문제로 가면 얘기가 달라집니다. 잔금 치르기 전에 입주가 가능한 경우라면 통상적으로 전입신고와 주택 점유 2가지도 동시에 진행됩니다. 이 2가지 덕분에 내가 이 집에서 살 수 있는 법적인 권리(=대항력)를 얻게 됩니다. 전입신고와 주택 점유 2가지가 처리된 날로부터 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
전세 잔금 치르는 과정
1. 잔금일 시간 확인하기
전세 잔금을 치를 때는 추가로 복잡하게 해야 할 일이 별로 없기 때문에 집주인과 시간 약속을 잡는 것이 자유롭습니다. 보통은 오전 일찍 집을 한번 더 확인한 다음 오전 10~11시 사이에 집주인을 직접 만나서 잔금을 치릅니다. 전세대출을 받았다면 은행마다 다르지만 보통 9~10시 사이에 처리가 됩니다. 오전 6시부터 입금해 주는 은행이 있는데, 바로 카카오 뱅크입니다. 대출받는 사람이 직접 카카오 뱅크 모바일 화면에서 "보내기"버튼을 누를 수 있습니다.
2. 집주인이 대출받았는지 확인하기
"근저당권 설정"보다 "전입신고+점유"가 빨라야 합니다. 잔금을 입금하기 직전에 해당 주택의 등기부등본을 발급하시기 바랍니다. 등본상을 구란을 확인해서 "근저당권 설정"이 되어있는지 확인하세요. 계약체결일에는 없었는데 잔금 당일에 위험한 수준으로 근저당권이 설정되어 있다면 계약을 파기하는 방향으로 진행하시기 바랍니다. 내 보증금을 지키지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
근저당권 설정이란? 집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받았고 이후 집주인에게 문제가 생겨서 주택이 경매로 넘어갔을 때, 은행이 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
잔금 당일 전세대출 취소하는 방법
3. 계좌이체 하기
잔금은 무조건 계좌이체를 해야 합니다. 현금거래를 하면 이체 영수증을 중개인이 발급해 주기 때문에 문제없다고 생각할 수 있지만 향후 전세보증금에 문제가 발생했을 때 영수증 종이를 잃어버리면 해결이 안 됩니다. 인생이 왔다 갔다 하는 큰 금액을 지키려면 계좌이체를 통해서 은행 기록을 남기시기 바랍니다. 일부 집주인들이 절세니 뭐니 하는 이유로 현금거래를 요구하면서 압박하는 사람들이 있는데 무조건 거절하세요.
4. 잔금일 변경하는 방법
집주인, 세입자 간에 사정으로 인해서 잔금일을 변경해야 하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 집주인은 잔금이 빨리 들어와야 이전 거주자에게 돈을 돌려줄 수 있다던지 세입자의 경우 이사날짜가 빨라지거나 늦어지는 일이 발생할 때입니다. 계약서를 다시 작성할 필요 없이 상호 간에 합의하에 진행하면 됩니다.
전세대출을 받는 경우에는 보통 대출 실행일 전후로 7일 여유를 주고 있습니다.
계약서를 다시 작성하자고 협의된 경우에는 기존 계약서의 날짜만 수정하는 방식으로 진행하면 되고, 전세대출을 받는 경우에는 수정된 계약서를 은행에 제출해야 합니다. 내부적으로 재심사를 거쳐서 문제가 없는지 확인하게 됩니다.
정리 요약
전세 잔금을 치를 때 주의해야 할 사항 5가지를 알아봤습니다. 종합해 보면 전셋집에 대한 권리(=대항력)를 고려해서 잔금을 치러야 한다는 것이 핵심입니다. 그리고 어떤 변수가 발생하든 간에 근거가 남도록 행동을 해야 하고, 대출을 받는 은행이나 집주인과 계속해서 합의와 대화를 해야 됩니다. 이 모든 것은 나의 전세 보증금을 지키기 위한 기본적인 행동이고, 그다음으로는 전입신고가 필수입니다. 전입신고 안 하면 또는 늦게 하면 발생하는 불이익에 대해서 추가로 참고하기 바랍니다.
지금까지 전세 잔금 치를 때 주의사항에 대해서 알아보았습니다. 해당 과정에서 추가로 확인해야 할 정보들을 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바란다.
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