본 포스팅은 2022년 8월 개정안을 적용한 생애최초 주택구입 대출 한도에 대해서 다룹니다. 본 내용은 금융위원회에서 발표한 가계대출 규제 관련 감독규정 개정안을 토대로, 그리고 시행되어서 법령에 기재된 사항들을 바탕으로 작성하였습니다.
본 내용은 2022년 9월 1일 기준으로 작성되었습니다.
목차
생애최초 주택구입이란?
세대 구성원 모두가 주택, 분양권, 입주권을 소유한 사실이 없고, 그 가구가 살면서 처음으로 주택을 구입하는 것을 말합니다. 우리나라에서 주택 관련 정책을 펼칠 때 주택 특성을 고려해서 개인이 아닌 가구 단위로 조건을 판단합니다. 주택 청약에서 세대 구성원 기준은 형제, 자매 , 친인척을 제외한 다음과 같습니다.
- 배우자, 자녀, 자녀의 배우자, 부모님, 배우자의 부모님
배우자와 자녀가 불가피하게 다른 집에 살게 되는 경우라도 같은 세대 구성원으로 봅니다.
LTV란?
LTV는 담보인정비율을 얘기하는데, 주택 시세에 대한 대출금액 비율을 말합니다. 주택 시세는 시가라고 표현하기도 하는데, 주택의 가치를 평가한 금액이라고 보시면 됩니다. KB부동산 시세, 한국감정원에서 주택의 가치를 판단하게 되고, 우리는 LTV를 계산할 때 이 금액을 보면 됩니다.
- 예를 들어, LTV 80%는 주택시세가 5억 원일 때 대출 가능 한도가 4억 원이라는 얘기입니다.
2022년 8월 개정안
생애최초 주택구입을 하는 사람은 LTV 80% 이내에서 주택구입 목적으로 하는 대출을 받을 수 있습니다. 기존에는 주택 가격에 따라서 LTV를 다르게 적용했었는데 이번 개정안으로 가격에 상관없이 동일하게 LTV 80%를 적용합니다. 다만 3가지 제한이 있는데 여기에 대해서 자세히 다루겠습니다.
1. 생애최초 주택구입자는 이제 서민 실수요자가 아니다
주택 청약에서 서민 실수요자는 실제로 주택이 필요한 사람을 말하고, 법적으로 다음과 같은 조건을 충족하는 사람을 대상으로 합니다.
- 투기지역 및 투기과열지구 : ①부부합산 연소득 9천만 원 이하, ②주택 가격 9억 원 이하, ③무주택 세대주
- 조정대상지역 : ①부부합산 연소득 9천만 원 이하, ②주택 가격 8억 원 이하, ③무주택 세대주
- 기타 지역 : 조건 없음
이번 개정안 이전에는 생애최초 주택구입자도 서민 실수요자와 같이 동일한 LTV 조건을 두었었는데, 이번에 아예 별도로 분리를 했기 때문에 더 이상 둘을 같은 조건을 볼 이유가 없습니다. 생애최초는 무조건 LTV 80%입니다.
2. 주택구입 목적으로 하는 대출이어야 한다
주택구입을 위한 대출은 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 실행된 주택담보대출을 말하고, 법적으로 명시되어있는 내용입니다. 즉, 그 아파트가 내 명의로 되기 직전 3개월 이내에 은행이나 정부로부터 받는 주택담보대출이란 겁니다. 이외 주택과 전혀 상관없는 신용대출과 같은 상품들은 LTV 80%가 적용되지 않습니다.
3. 대출금액은 6억 원을 초과할 수 없다
만약에 대출금액이 6억 원을 초과하게 되면 LTV 80%를 적용받지 못합니다. 그래서 아무리 생애최초 주택구입이라고 할지라도 다음표와 같은 일반적인 LTV가 적용됩니다.
|
담보인정비율
|
9억원 이하분
|
9억원 초과분
|
|
투기지역
|
20% 이내
|
40% 이내
|
|
투기과열지구
|
20% 이내
|
40% 이내
|
|
조정대상지역
|
30% 이내
|
50% 이내
|
|
기타지역
|
70% 이내
|
70% 이내
|
그래도 한 가지 위로가 되는 점은 중도금 대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 중도금 대출 취급 시점의 LTV를 적용할 수 있다는 겁니다. 예를 들어, 이번 개정안이 시행된 22년 8월 1일 이후 한 달 뒤에 중도금 대출을 실행하기로 되어있었고 LTV 80%가 적용되는 게 확실시되었는데, 불가피한 사정으로 잔금대출로 전환이 된 겁니다.
- 이때 잔금 대출 이전에 갑자기 정부에서 LTV를 50%로 낮추게 되어도 중도금 대출에 한해서는 LTV 80%를 그대로 유지할 수 있다는 얘기입니다.
생애최초 주택구입 대출 한도 예시
정부에서 LTV를 아무리 늘려도 DTI와 DSR에서 막혀버리면 대출한도가 절대로 늘어나지 않습니다. 그래서 주택담보대출 한도를 계산할 때는 3가지 규제를 모두 계산해서 가장 낮은 한도 값을 보시면 됩니다. 본 포스팅에서는 일단 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 개정안만 적용해서 한도를 알아보겠습니다.
주택 가격이 7억 원이라고 가정하면 LTV 80%를 적용해서 5.6억 원 한도까지 대출을 받을 수 있습니다. 6억 원 한도 내에 들어오는 금액이기 때문에 DTI와 DSR규제에 방해만 되지 않는다면 5.6억 원을 그대로 이용할 수 있는 겁니다.
LTV 규제에서 제외되는 대출
정부에서 발표하는 LTV 개정안은 모두 시중은행에 적용되는 내용입니다. LTV 규제를 받지 않으려면 중개업에서 제공하는 선순위 후순위 주택담보대출, 오피스텔 담보대출, 빌라 및 단독주택 담보대출을 이용하면 됩니다. 이 때는 LTV 95%까지 최대로 이용할 수 있기 때문에 정부 규제 눈치 안 보고 주거 자금 문제를 해결할 수 있습니다.
선순위 후순위 주택담보대출 이용후기
지금까지 2022년 8월 개정안을 토대로 생애최초 주택구입 대출 한도에 대해서 알아보았습니다. 주거문제를 해결하기 위해서는 어떤 식으로 자금을 끌어와야 하는지 정보를 확인할 필요가 있습니다. 주택담보대출에 대해서 추가적인 내용을 참고하시기 바랍니다.
▶ "주택 관련 대출 관련 글" 더보기
주택담보대출이란? 자격조건 알아보기
주택담보대출 자격조건 쉽게 접근하는 방법
무주택자 주택담보대출 한도 2022년 5월 기준
차주 단위 DSR 뜻 (총 3단계 규제 기준)
DSR 제외대상 13가지 활용해 잔금대출 해결하는 방법
쿠팡파트너스 활동으로 수수료를 받을 수 있습니다.