주택담보대출 자격조건 쉽게 접근하는 방법

주택담보대출(이하 주담대)은 저 같은 서민(?)들이 주택청약으로 신규 아파트를 구매할 때, 내가 원하는 지역의 기존 아파트를 구매할 때 등 돈이 없을 때 거액을 빌릴 수 있는 기회입니다. 일부 부동산 투자로 경제적 자유를 누리시는 분들은 주택담보대출과 가장 친할 정도입니다. 주택청약 못지않게 주담대를 받기 위한 자격조건은 굉장히 까다롭기로 유명합니다. 일반 사람들이 이해하기엔 조금 어려운 구조로 되어있습니다.

따라서 본 포스팅은 자격조건을 더 쉽게 이해할 수 있도록 주담대 종류와 공통조건을 소개합니다.

본 내용은 2022년 5월 10일 기준으로 작성되었습니다.

 

 

 

 

주택담보대출 종류

주택도 공공분양과 민간분양 2가지로 나누듯이 주담대도 똑같이 공공과 민간 2가지로 나뉩니다. 즉 대출을 실행해주는 기관에 따라서 종류를 나눌 수 있습니다. 공공은 한국주택공사와 주택도시 기금 두 기관에서 주관하고, 민간은 금융권(은행권, 보험사)에서 주관하는 상품입니다. 청약을 해보신 분들은 알겠지만 공공이 더 까다롭기 때문에 여기 조건만 맞춰준다면 민간은 그냥 통과입니다.

• 이런 개념을 가지고 아래 공통 자격조건을 보시면 이해하기 수월해집니다.

 

공통 자격조건, 이것만 알면 된다

1. 주택수가 적을수록 유리하다

가장 좋은 것은 무주택자가 최고이고, 그다음은 1 주택자입니다. 공공대출은 주택이 없는 사람들에게 더 많은 혜택을 주려고 만들어졌습니다. 반면에 민간은 주택수 제한은 없지만 가계대출 총량이 정해져 있기도 하고 은행 입장에서도 한 사람에게 여러 번 대출을 승인하는 것이 부담됩니다. 결국 주택을 담보로 돈을 빌려주는 것인데, 담보가 확실하긴 하지만 은행에서도 장기적으로 봤을 때 고객이 제대로 돈을 갚을지 확신할 수 없습니다.

 

기존에 살던 집을 팔고 청약으로 신규 아파트에 입주하고 싶은 분들을 위해 2 주택자라 할지라도 대출을 해주는 경우도 있습니다. 대신 기존에 살던 집을 판다는 전제하에서 입니다.

 

 

 

2. 주택 가격이 낮을수록 좋다

주담대에서는 대출한도가 가장 중요하고, 그것을 결정하는 것은 주택 가격입니다. 대출한도는 최대로 빌릴 수 있는 금액을 정해두고 주택 가격의 70%, 80%처럼 비율에 따라 빌려줍니다. 한도가 10억이고, 내가 살 집은 3억이라고 해서 10억을 빌릴 수 있는 것이 아닙니다. 3억 중에서 일부 비율만 빌려주는 겁니다. 나머지는 본인이 부담해야 합니다.

 

똘똘한 집 한 채를 비싸게 구매해서 평생 살겠다고 하면 말리지 않습니다. 다만, 대출을 더 현명하게 오랫동안 활용하려면 가격이 저렴한 주택을 여러 채 구매하는 것이 장기적으로 봤을 때 유리합니다. 정부 규제는 늘 변할 것이고, 자금을 확보할 수 있는 기회를 항상 열어놔야 합니다.

 

예를 들어, 처음부터 고가의 아파트를 한채 장만한다고 30년 장기 대출을 해버리면 그냥 돈의 노예가 되는 겁니다. 참고로, 장기로 대출을 할수록 화폐가치에 따른 이익을 볼진 몰라도 이자율이 높습니다. 조금씩 돈을 빌려야 나중에 공공이든 민간이든 좋은 기회가 여러 번 생길 때 도전할 수 있는 입장권도 여러 개 생기는 겁니다.

 

3. 소득이 적을수록 유리하다

주택이라는 담보가 확실한 대출상품이기 때문에 본인의 소득과 신용은 크게 영향이 없습니다. 다만, 공공대출은 소득에도 한도를 걸어놨기 때문에 고소득자들은 사실상 주택을 구매할 기회가 사라지는 겁니다. 무직자가 가장 좋고, 그다음으로 저소득층이 유리하다고 할 수 있습니다. 반면에 민간대출은 소득을 보진 않습니다.

• 두 마리 토끼를 다 잡으려면 우선 소득이 적은 것이 유리한 셈입니다.

 

4. 신용이 좋을수록 금상첨화다

공공이든 민간이든 대출받는데 신용점수는 크게 상관이 없습니다. 다만, 돈을 빌릴 수 없을 정도로 신용불량자인 경우에는 당연히 제한될 수밖에 없습니다. 이런 경우를 제외하고 평소에 금융상품을 이용해본 적도 없고, 공과금 몇 번 연체한 경우라도 주담대를 이용할 수 있습니다.

주담대처럼 담보가 확실할 때는 내 신용보다 주택의 상태가 더 중요합니다.

 

 

 

지금까지 주택담보대출 자격조건에 대해서 알아보았습니다. 정리하면, 대출은 분명 경제적 자유를 이루기 위한 막강한 수단입니다. 다만, 애매하게 부를 축적하고 계신 분들에게는 기회가 잘 주어지지 않습니다. 주택을 더 구매하고 싶어서 은행에 방문하면 대출상품에 대한 조건은 문제가 없는데, 정부 규제 때문에 막히는 경우가 훨씬 많습니다.

• 즉, 대출상품 조건과 정부 규제 2가지 사이에서 기회를 찾으셔야 한다는 겁니다.
• 주담대의 시작은 한도와 이자를 조회하는데서 출발합니다.

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