전세계약과 전세자금대출 만기가 동시에 다가오면서, 계약 연장을 하려다 보니 2가지가 모두 충족이 되어야 하는 불편함이 존재합니다. 묵시적 갱신이라는 제도를 이용한다면 대출 연장에 대해서만 신경 쓰면 되기 때문에 수월하게 계약 연장을 할 수 있습니다. 다만, 약간의 제도적 빈틈이 존재합니다. 오늘은 묵시적 갱신 제도를 통해서 대출 연장하는 방법과 문제점 및 해결방법에 대해 얘기해보고자 합니다.
본 내용은 2023년 7월 1일 기준으로 작성되었습니다.
목차
묵시적 갱신을 통한 전세자금대출 연장 방법
1. 임대인(집주인)이 계약 만료 1개월 전까지 통지 없음
2. 은행에 전화해서 필요한 서류 준비하기
3. 은행에 가서 전세대출 연장 신청하기
4. 은행이 임대인에게 통보
5. 대출 관련 필요한 비용 지불하기
전세대출 연장 시 임대인(집주인) 동의가 필요 없습니다. 간혹 은행에서 집주인에게 동의를 구하는 오해가 있는데, 은행 담당자도 잘 모르고 진행한 부분이 있을 것입니다. 만약에 담당자가 "집주인께서 동의하지 않는다"라고 할 경우, 당당하게 말하시면 됩니다. 법적으로, 집주인의 동의가 필요 없다고 말입니다.
문제점
상황에 따라서 꼭 법이 해결해주지 못하는 경우가 있습니다. 어떤 임대인(집주인)이 재계약 상황을 인지하고 부동산 담당자에게 알아서 해달라고 연락을 합니다. 부동산 담당자는 바쁜 나머지 임차인(세입자)에게 제대로 이야기를 하지 못했습니다. 그래서 세입자는 묵시적 갱신으로 생각하고 대출 연장을 신청했습니다.
통보를 통해 집주인은 묵시적 갱신임을 알게 되고, 화가 단단히 납니다.
묵시적 갱신의 경우에는 집주인과 세입자가 직접 연락을 해야 합니다. 보통 전세연장을 할 때는 법에 대해서 잘 알지 못하는 경우가 많아서 부동산이 알아서 해주겠지라는 생각들을 많이 가지고 있습니다. 부동산에서는 재계약 관련하여 중개 수수료를 받기 위해 영업을 뛰는 행위를 할 뿐, 이외의 사항들에 대해서는 법적으로 아무런 권한이 없습니다.
그러니, "부동산에서 알아서 해주세요"라고 하시면 안 됩니다.
문제점 해결방법(대출 연장하자)
위 문제처럼 집주인은 잘못된 방법이긴 했지만, 재계약 상황을 인지했고 세입자에게 연락을 하려고 시도를 했습니다. 그래서 세입자가 말하는 묵시적 갱신은 한쪽의 일방적인 주장일 수 있습니다. 전세자금대출을 급히 받아야 하는 세입자 입장에서는 이러한 상황에서 약자일 수밖에 없습니다. 그래서 정부에서는 개별심사 간소화라는 절차를 통해서 묵시적 갱신에도 세입자가 불편을 겪지 않도록 조치를 취할 계획입니다.
예를 들어, 세입자가 임차인의 실전입, 거주에 대한 확인이나 확약서를 제출하는 등의 절차를 추친할 것입니다. 시행이 된다면 내용을 업데이트하도록 하겠습니다.
1. 필요한 서류
1. 본인 신분증
2. 주소변동이력 포함된 주민등록등본
3. 확정일자 찍힌 예전 임대차계약서
4. 임차주택 건물등기부등본
임대차계약서 같은 경우 변경사항이 없기 때문에 묵시적 갱신이라 예전 임대차 계약서 그대로 들고 가면 됩니다. 위 사항 외에도 은행에서 요구하는 서류들이 있을 수 있기 때문에 반드시 사전 문의를 하시기 바랍니다. 1개월 이내로 발급된 서류이어야 합니다.
2. 필요한 비용
1. 당초 대출금 또는 직전 연장 대출잔액의 10% 이상의 상환금 (미상환 시 0.1% 가산금리 적용)
2. 만기일까지의 대출이자 및 주택 신용보증료 선납금
권장하는 전세자금대출 연장 방법
1. 만료일 3개월 전부터 집주인과 협의하기
2. 은행에 전화해서 필요한 서류 준비하기
3. 은행에 가서 전세대출 연장 신청하기
4. 대출 관련 필요한 비용 지불하기
5. 행복하게 살기
임대인(집주인)과 계약 연장에 대해서 불편한 관계를 해소하고자 임대차 3법이 시행되었습니다. 굳이 묵시적 갱신을 기다리실 필요 없이 임차인(세입자)이 미리 이런 부분을 챙겨서 집주인과 협의하시기 바랍니다.
구두합의 또는 묵시적 갱신의 장점
1. 2년 계약기간 중 언제라도 나갈 수 있음
2. 계약 해지 3개월 전에만 이야기하면 됨
3. 중개수수료(복비) 의무 없음
따라서 '구두합의 또는 묵시적 갱신'은 임차인에게 굉장히 유리한 조건입니다. 간혹 부동산에서 전세연장 계약서 작성을 통해서 중개수수료를 얻으려고 하는 행위를 한다면 당당하게 거절하고, 임대인(집주인)과 구두합의를 진행하시는 것이 훨씬 바람직합니다. 당당하게 법을 이용하시기 바랍니다.
지금까지 전세자금대출 연장 시 묵시적 갱신(자동연장) 이용방법에 대해서 알아보았습니다. 전세계약 관련해서 세입자에게 도움 되는 정보를 아래에 정리해 두었으니 참고하기 바랍니다.
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