공공분양 단점 (ft.부동산 투자편)

공공분양 아파트 하면 가장 먼저 떠오르는 단어가 바로 LH입니다. 흔히 저렴하게 거주할 수 있는 주공아파트를 많이 떠올리는데요. 예전에는 LH의 주택공사 이름을 따서 주공아파트라고 표현했었습니다. 이름 얘기를 꺼내는 이유는 공공분양의 단점 때문입니다. 예전부터 아파트 시세에 대해서 입주민들이 굉장히 민감했습니다. 그런데 LH나 주공이라는 이름 때문에 집값 떨어진다고 하소연하시는 분들이 참 많습니다.

• 그래서 요즘에는 민간 브랜드와 협력해서 새로운 이름으로 탄생하긴 합니다.
• 이름과 더불어서 공공분양의 단점에 대해서 얘기해보고자 합니다.

본 내용은 2022년 3월 24일 기준으로 작성되었습니다.

 

 

 

공공분양이란

공공분양주택은 사회적으로 배려가 필요한 계층에게 주택을 마련할 수 있도록 제공하는 정부지원 주택입니다. 공공분양이라고 얘기하면 정부에서 만들어주는 저렴한 주택이라고 생각하시면 됩니다. 보통 신혼부부나 생애최초로 주택을 사는 분들에게 많은 물량을 제공하는데요. 정부 입장에서는 최대한 많은 국민들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 도와주고 있습니다.

• 그런데 부동산 시장이 그렇게 호락호락하지 않은가 봅니다.
• 정부에서 생각하는 것과 국민들이 생각하는 살고 싶은 집 개념이 많이 달라서 발생하는 문제가 있습니다.

 

 

 

단점

저가 브랜드 인식 때문에 집값 안 오른다

LH에서 짓는 아파트 브랜드 변천 사는 다음과 같습니다. 오래된 순으로 주공그린빌 > 뜨란채 > 휴먼시아 > 천년나무 > 안단테(현재)로 아파트 이름을 바꿔왔는데요. 아무래도 LH 아파트라고 하면 못 사는 동네, 못 사는 아파트라는 주변 인식이 너무 강해서 물가는 오르는데 아파트 가격은 안 오르는 겁니다. 입주민들 입장에서는 자존심도 상하고 경제적으로 나아지질 않는 거죠.

 

이런 문제를 해결하기 위해서 요즘에는 LH와 민간 브랜드가 손을 잡고 아파트 이름을 합친 융합 브랜드를 만들었습니다. 대표적으로 푸르지오 자이, 자연 앤 푸르지오, 제이드 자이, 아이파크, 자이 힐스테이트, 아이파크 e 편한 세상 등이 있습니다. 주변 민간 브랜드보다 저렴한 데다가 인기가 많아서 시세차익도 노릴 수 있는 큰 장점이 있습니다.

 

공급량이 너무 부족하다

공공분양주택의 목적은 사회적 배려층을 위한 공급이기 때문에 일반 공급량이 매우 부족합니다. 15% 내로 공급이 되기 때문에 만약에 청약이 몰릴 경우에는 웬만해서는 당첨되기 어렵다고 보면 됩니다. 공공분양은 청약점수 커트라인이 매우 높기 때문에 통장 납입 횟수가 많고 기간이 오래되어야 당첨확률이 높아지는 구조입니다.

• 그래서 젊은 청년이나 신혼부부들은 일반공급이 아니라 특별공급으로 경쟁하는 것이 유리합니다.

 

10년 이내 전매제한

전매제한이란 아파트를 산 후에 일정기간 동안 못 팔도록 막는 겁니다. 최근까지 부동산 투기꾼들이 너무 부동산 시장을 흔드는 바람에 가격이 올라서 이런 제도를 만들었는데요. 공공분양주택은 지역별, 아파트 면적별로 전매제한 기간이 다릅니다. 최소 3년에서 많게는 10년까지도 아파트를 팔지 못하도록 막아놨습니다.

• 공공분양의 단점이라고 얘기하는 이유는 민간분양의 경우 민간 땅이면서 투기과열지역만 아니면 전매제한이 없기 때문입니다.
• 부동산 투자 입장에서 결국 전매제한을 신경 써야 하는데, 한쪽이 막히면 인기가 몰리는 쪽으로 눈을 돌리는 것이 맞습니다.

 

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5년 이내 거주의무

전매제한과 마찬가지로 공공분양에 한해서만 거주의무기간이 있습니다. 분양을 받았으면 얼마 기간 동안 실거주를 해야 된다는 얘기입니다. 이 기간은 지역별, 가격별로 상이한데, 최소 2년에서 최대 5년까지 살도록 법이 만들어져 있습니다. 만약에 공공분양주택으로 시세차익을 노리려면 일단 최소 2년 정도는 살아야 하기 때문에 본인이 실제로 거주해야 하는 곳과 가까운 주택에 관심을 가지면 좋습니다.

 

사실 장점이 더 많다

- 저렴한 시세, 중도금 대출 유리

 

물론 부동산 투자관점에서 법적인 제한이 많은 것은 사실입니다. 그런데, 원래 주택의 목적은 본인이 안락한 거주생활을 하는 것이라는 점을 명심하시기 바랍니다. 이런 원칙을 지키면서 법을 잘 활용한다면 부동산 투자는 길게 보고 가는 것이기 때문에 위에서 소개한 단점이 결코 문제 되지 않습니다.

 

 

 

공공분양은 민간분양보다 무조건 저렴할 수밖에 없습니다. 아파트 짓는 과정이 그렇습니다. 민간 브랜드와 협업해서 만든 고급형 아파트를 주변보다 저렴한 시세로 사는 것이 가장 큰 장점입니다. 우리나라 사람들 브랜드 좋아하거든요.

 

그리고 중도금 대출을 받을 때 굉장히 유리합니다. 민간분양은 건설사를 통해 집단대출을 받을 수 있지만 한도가 낮고, 금리가 높은 단점이 있습니다. 그런데 공공분양은 LH와 은행권이 협약을 맺어서 대출 심사 기준을 완화하고, 이자부담이 낮은 장점이 있습니다.

• 현재 대출규제가 중도금 대출까지 가로막고 있기는 한데, 이 부분은 9억 원 이상에 해당되는 아파트에 적용되는 부분이니까 이외 분들은 신경 안 쓰셔도 됩니다.

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